2022-11-06-亿翰智库-10月房地产行业月报（第52期）_市场低位运行_风险进一步蔓延向稳健民企_23页_1mb

行业政策：
2023年10月政策以购房端和租赁端为主：

• 购房端：落实“三条新政”（首套房贷利率下限、换房退税、公积金利率下调），核心城市边际优化落户条件、低能级城市支持公积金贷款及购房补贴。
• 租赁端：推进保障性租赁住房、公租房建设，如南京取消“限房价”，探索“带押过户”等。十九大及后续政策指引租购并举，构建多层次住房供应体系。

住宅市场：

• 销售表现：10月“金九银十”未达预期，全国商品住宅销售面积同比下降50.57%，环比下降50.56%。一线城市成交环比微升但同比跌幅扩大，三四线城市多为季节性脉冲式成交。需求端政策效果有限，居民收入预期未改善，市场信心不足。
• 去化周期：典型城市去化周期基本稳定，供应与成交同步收缩，核心城市如上海供应减少，但市场热度未明显提升。

土地市场：

• 供应与成交：10月土地供应建筑面积同比下降50.51%，一线城市供应终止，部分城市如长沙、武汉调整供地节奏。南京第三轮集中供地取消“限房价”，溢价率降至48.57%，但受销售低迷影响，成交热度未显著回升。
• 溢价率：全国平均溢价率48.57%，二线城市热度较低，房企拿地谨慎，部分地块底价成交。

企业经营：

• 投资：国央企拿地活跃，地方国企托底，民企参与度低。财政部发文严禁虚增土地收入，抑制城投托底行为。
• 销售：“金九”失约，民企销售持续恶化，仅少数企业（如金地、滨江）实现正增长。国央企销售恢复较快，头部央企同比增长25%以上，民企分化加剧。
• 融资：信用债净融资转负，民企融资恶化，旭辉境外债违约并展期，信用危机蔓延至国央企（如万科、金茂评级下调）。海外债融资近零，美元债市场几乎停滞。

结论：市场整体下行，需求端政策效力有限，民企信用风险持续发酵，流动性危机向国营房企蔓延。行业需政策支持和信用修复，下行趋势或难短期扭转。