仲量联行青岛房地产市场2019年回顾与2020年展望_31页_4mb

青岛房地产市场2019年回顾及2020年展望总结

核心内容概述

本总结基于仲量联行2019年第四季度发布的青岛房地产市场报告，涵盖办公、零售、高端住宅及高标准物流仓储四大板块的市场表现与未来趋势。报告指出，2019年青岛房地产市场整体趋于稳定，部分领域出现分化，而2020年则面临新的挑战与机遇。

办公市场回顾与展望

2019年市场表现

• 供应情况：整体市场供量放缓，市场格局日趋稳定。金家岭和市北CBD在过去五年内迅速发展，成为办公市场的重要增长点。
• 需求变化：金融服务业逐渐退场，市场需求结构性调整。新兴金融企业占比下降，而保险业因健康险和保险科技发展，办公需求增加。
• 联合办公：本土运营商积极扩张，灵活办公市场渗透率上升至0.9%。租约灵活性、便利性及增值服务是吸引本地企业的重要因素。
• 资产表现：租金同比降幅创十年之最，推动办公升级需求上升。不同区域间资产表现分化，新兴商务区租金企稳。

2020年展望

• 空间外拓：第二梯度商务空间（如西海岸、高新区、蓝色硅谷）正在形成。
• 新增长点：新经济业态如教育机构、高科技企业、新媒体行业将带来新的办公需求增长点。
• 租金走势：预计整体办公市场租金震荡企稳，甲级市场租金将在2020年触底并维持低位运行。

零售物业市场回顾与展望

2019年市场表现

• 供应情况：郊区商业市场持续放量，2019年以后新增供应主要集中在西海岸新区和城阳区。
• 需求变化：
  • 服饰类：受电商冲击，整体扩张放缓，但潮牌、设计师品牌及国货品牌呈现扩张趋势。
  • 餐饮类：大众正餐呈现两极化与精细化趋势，网红茶饮持续扩张。
  • 生活类：家居杂货向综合性大店模式发展，仓储式进口品牌集合店强势进驻；电子家电线下体验店保持积极扩张。

2020年展望

• 商业下沉：商业重心向郊区进一步下沉，2020年新增供应将全部位于近郊板块。
• 触点升级：商业业态将呈现快时尚化、极致化、流量化趋势。
• 租金稳定：预计零售地产市场平均租金将震荡维稳，整体需求增长趋于谨慎。

高端住宅市场回顾与展望

2019年市场表现

• 销售情况：高端住宅市场持续降温，新房价格同比下降5.5%。
• 销售数据：
  • 可售存量：3,535套（同比+229套）
  • 销售量：1,461套（同比-434套）
  • 平均售价：28,672元/平方米（同比-5.5%）

2020年展望

• 市场趋势：高端住宅市场仍将面临价格下行压力，新房市场销售趋于谨慎。

高标准物流仓储市场回顾与展望

2019年市场表现

• 行业数据：
  • 制造业PMI指数多数处于收缩区间，表明经济增速放缓。
  • 中国仓储指数连续五个月保持扩张，消费品仓储需求旺盛，推动租金上涨。
• 非保税高标库：
  • 总体量：322,100平方米（同比）
  • 平均租金：同比上涨4.7%
  • 空置率：同比上升6.3个百分点
• 供需分析：
  • 制造业需求增速放缓，导致非核心区域项目去化周期拉长。
  • 新增供应主要来自和华科技物流小镇、招商局物流红岛仓库、普洛斯黄岛物流园及丰树黄岛现代物流园。

2020年展望

• 供应高峰：未来两到三年仓储用地成交高峰将增加市场供应，竞争压力上升。
• 格局重构：新机场搬迁将推动市场格局重构，临空经济区及即墨大信镇附近或成为新兴物流仓储市场。
• 市场分化：核心市场与非核心市场租金表现将出现分化，区位与基础设施对运营影响显著。

总结

• 办公市场：整体供量放缓，金融服务业退场，新兴金融及保险业需求增加，联合办公市场渗透率提升，租金下行推动升级需求。
• 零售市场：郊区商业持续扩张，业态呈现多元化与精细化，租金维持稳定。
• 高端住宅市场：市场持续降温，价格下行，销售趋于谨慎。
• 物流仓储市场：非保税高标库体量与租金增长，供应高峰临近，市场格局将因新机场搬迁而重构，租金分化趋势明显。

整体来看，2019年青岛房地产市场呈现稳中有降的趋势，2020年将面临更多结构性调整与区域分化，市场参与者需关注新兴板块与细分业态的机遇。