20170914-广发证券-房地产行业2017年中报综述_行业竞争格局强者更强_房企资金面趋紧态势明显_19页_1mb

房地产行业2017年中报综述总结

核心内容概述

2017年上半年，中国房地产行业在政策调控、融资环境趋紧及土地市场高企等多重因素影响下，呈现出成交热度回落、地价难降、政策难松的总体趋势。尽管行业整体销售增速放缓，但龙头房企表现优于行业平均水平，行业集中度进一步提升，同时财务杠杆上升，净负债率创新高。板块整体PE估值难以持续提升，但存在结构性行情机会。

主要观点

• 新房成交热度回落：重点城市成交指数同比下降，政策调控与银行按揭收紧对市场形成压制，但短期需求仍强于供给。
• 房价涨幅回落：在去化周期拉长背景下，房价增速明显放缓，但整体仍处于上升趋势。
• 土地市场持续升温：地价继续攀升，尤其三四线城市表现突出，房企在竞争中更倾向布局核心城市圈内的潜力城市。
• 政策调控深化：政策手段多元化，执行力度强，限购、限贷、限价、限售等措施全面铺开，长效机制建设加快。
• 行业集中度提升：龙头房企销售增速远超行业，市占率持续上升，行业竞争格局呈现“强者恒强”趋势。
• 房企资金面趋紧：融资渠道收窄，银行开发贷成为主要融资方式，债券融资大幅缩水，房企净负债率创新高。
• 盈利水平企稳：综合毛利率和净利率小幅回升，大房企表现更为稳健，联合营项目对利润贡献显著。
• 投资建议：板块PE估值难有持续提升，但低库存背景下NAV估值修复带来结构性机会，推荐开发类房企关注广宇发展、阳光城、蓝光发展，长期关注嘉宝集团和东百集团。

关键信息汇总

行业表现

• 新房成交：40重点城市商品房成交同比下滑19.47%，成交指数下降。
• 房价趋势：百城住宅价格平均价格仍上升，但升幅明显回落。
• 库存情况：26城商品房去化周期上升至16.5个月，32城住宅去化周期上升至8.1个月。
• 批售比：平均稳定在1.1-1.3之间，短期需求相对供给仍较旺盛。

房企表现

• 销售增速：行业销售增速为22%，龙头房企销售增速达48%。
• 回款率：由于按揭收紧，房企回款率下降，样本房企回款率分别为76%和90%。
• 经营现金流：66家A股上市房企经营性现金流流入9046亿元，同比上升17%，但流出6964亿元，同比上升29%，现金流压力增大。
• 投资收益：来自联营合营企业的投资收益达48亿元，占营收比重0.9%，大房企占比达68%。
• 净利润：66家A股上市房企上半年净利润达594亿元，同比上升23%。

财务状况

• 融资情况：融资以银行开发贷为主，融资规模6354亿元，同比上升32%；债券融资缩水至405亿元，同比降70%。
• 净负债率：66家A股上市房企净负债率达112%，创历史新高。
• 现金流覆盖率：现金对短债覆盖率为126%，短期财务相对安全。

投资建议

• PE估值：难以持续提升，但存在结构性行情。
• 推荐标的：开发类房企关注广宇发展、阳光城、蓝光发展；长期关注嘉宝集团、东百集团。

风险提示

• 四季度景气度下行：预计行业热度继续下滑。
• 地价与限价影响：高土地成本和限价政策将对利润率形成压力。

分析师团队

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，四年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

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