20170914-广发证券-房地产行业2017年中报综述：行业竞争格局强者更强，房企资金面趋紧态势明显_20页_1mb

房地产行业2017年中报综述总结

核心内容概述

2017年上半年，中国房地产行业整体呈现销售增速放缓、地价攀升、政策调控趋严的态势。重点城市新房成交热度回落，房企资金面趋紧，行业集中度进一步提升。在政策与市场双重压力下，房企整体盈利能力有所企稳，但长期利润率面临下行压力。

主要观点

行业竞争格局

• 行业集中度快速提升，TOP10房企市占率达26%，较去年上升5.6个百分点。
• 龙头房企在融资、拿地、销售等方面具备显著优势，资源持续向其倾斜。
• 小型房企面临较大压力，销售增速与回款率明显低于大型房企。

房企销售与回款情况

• 行业整体销售金额增速为22%，而龙头房企销售金额增速高达48%。
• 销售回款率有所下降，前十大房企销售回款率分别为76%和90%，较去年全年有所下滑。
• 66家A股上市房企经营性现金流流入9046亿元，同比上升17%，但经营性现金流流出6964亿元，同比上升29%，显示回款受限与地价支付压力。

土地市场表现

• 地价持续攀升，重点城市宅地价格高位运行，竞争激烈。
• 66家A股上市房企拿地均价/销售均价升至45%，创历史新高。
• 三四线城市宅地价格涨幅显著，预计未来地价仍将维持高位。

业绩表现

• 66家A股上市房企整体营业收入5395亿元，同比上升4%。
• 营业利润达820亿元，同比上升22%，主要得益于毛利率企稳和联营项目投资收益。
• 投资收益占营收比重升至0.9%，大房企在该领域表现更为突出。

盈利与财务分析

• 综合毛利率达27.5%，较去年全年上升0.4个百分点。
• 净利润率小幅回升，大中型房企表现更优，预计未来稳定在10%左右。
• 融资环境趋紧，板块净负债率创新高，达112%，主要因土地款支付增加与销售回款受限。

投资建议

• 房地产板块PE估值难以持续提升，但存在结构性行情。
• 开发类房企推荐关注广宇发展、阳光城和蓝光发展。
• 长期标的推荐嘉宝集团和东百集团。

关键信息

销售与市场表现

• 上半年40重点城市商品房成交同比下滑19.47%，成交指数下降。
• 重点城市商品房去化周期小幅上升至16.5个月，住宅去化周期升至8.1个月。
• 批售比稳定在1.1-1.3，反映短期需求相对供给仍较旺盛。

土地市场

• 300城市住宅用地成交面积同比上升13%，出让金总额同比上升53%。
• 一线城市宅地成交楼面均价15482元/平米，溢价率25%。
• 二线城市宅地成交楼面均价5124元/平米，溢价率37%。
• 三四线城市宅地成交楼面均价2608元/平米，溢价率57%。

政策调控

• 中央及地方政府继续强化“因城施策、分类调控”，调控城市数量扩容。
• 需求端政策以限购、限贷为主，供给端政策则包括限地价、竞配建等。
• 限售政策为本轮调控新增，旨在抑制投资性需求的流动性。

财务与融资情况

• 66家A股上市房企取得银行借款6354亿元，同比上升32%。
• 债券融资大幅缩水至405亿元，同比降幅达70%。
• 货币资金与短期有息负债比率（现金对短债覆盖率）为126%，短期财务安全。
• 净负债率升至112%，显示行业财务杠杆上升，需警惕中长期偿债压力。

风险提示

• 四季度行业景气度可能继续下行。
• 地价高企与销售限价政策对行业利润率形成持续压制。

附录：分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，四年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620。
• 深圳市：深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31层，邮政编码518000。
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045。
• 上海市：上海浦东新区世纪大道8号国金中心一期16层，邮政编码200120。
• 客服邮箱：gf fy@gf.com.cn

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