房地产行业行业深度2017年中报综述：行业竞争格局强者更强，房企资金面趋紧态势明显-20170914-广发证券-19页-1mb

房地产行业2017年中报综述总结

核心内容

2017年上半年，中国房地产行业面临多重压力，包括新房成交热度回落、地价持续攀升、政策调控持续加码。行业竞争格局呈现“强者更强”的趋势，房企资金面趋紧，融资环境持续收紧，同时存在结构性行情机会。

主要观点

• 行业整体表现：新房成交热度回落，重点城市成交指数下降，房价涨幅放缓。政策调控深化，信贷收紧，调控城市数量增加，政策手段多元化。
• 房企竞争格局：龙头房企销售增速显著高于行业平均水平，市占率持续上升，行业集中度快速提升。
• 资金面压力：房企回款率下降，经营性现金流流入增速放缓，融资环境趋紧，净负债率创新高。
• 盈利与投资：毛利率企稳，净利率小幅回升，大房企表现更优。联合营项目成为利润增厚的重要来源，房企投资态度偏审慎。
• 投资建议：板块PE估值难以持续提升，但存在结构性行情，推荐关注开发类房企如广宇发展、阳光城、蓝光发展，以及长期标的如嘉宝集团、东百集团。
• 风险提示：四季度行业景气度可能持续下行，地价高企和销售限价政策对利润率形成压力。

关键信息

一、新房成交与价格分析

• 重点城市商品房成交同比下滑19.47%，成交指数下降，销售景气度弱于去年。
• 40城市住宅成交指数为342，同比降幅扩大至28.3%。
• 商品房去化周期上升至16.5个月，商品住宅去化周期上升至8.1个月。
• 销售均价同比上升13%，结算均价增速较慢，预计未来一年将回升。
• 批售比稳定在1.1-1.3，短期需求仍强于供给。

二、土地市场分析

• 住宅用地成交面积同比上升13%，出让金总额同比大幅上升53%。
• 一线城市宅地供给增加，但成交均价和溢价率回落。
• 二线城市宅地价格继续攀升，成交溢价率高达37%。
• 三四线城市地价涨幅显著，楼面均价同比上升，主要受龙头房企拿地带动。
• 拿地均价/销售均价升至45%，创新高。

三、政策调控分析

• 调控城市数量扩容，限购、限贷、限价、限售政策全面执行。
• 限购限贷力度强于前两轮，限售政策为本轮新增。
• 供给端调控加强，包括土地资金来源审查、土地出让方式改革、预售和网签管理。
• 长效机制建设加快，保障房政策倾斜，租赁市场规范。

四、房企财务与经营分析

• 销售分析：龙头房企销售增速达48%，远超行业22%。
• 回款率：房企回款率下降，66家A股房企经营性现金流流入同比升17%，流出同比升29%。
• 投资分析：房企投资态度偏审慎，拿地规模和新开工面积增速放缓。
• 业绩分析：66家A股房企整体营收5395亿元，同比升4%；净利润594亿元，同比升23%。
• 盈利分析：综合毛利率27.5%，净利率小幅回升至11%。
• 财务分析：净负债率达112%，创历史新高；银行借款同比升32%，债券融资同比降70%。

重点数据一览

投资建议

• 短期关注：开发类房企，如广宇发展、阳光城、蓝光发展。
• 长期关注：嘉宝集团、东百集团。
• PE估值：板块PE估值难以持续提升，但存在结构性行情机会。
• NAV估值：低库存背景下，存货流动性折价收窄，NAV估值修复可能带来价值提升。

风险提示

• 四季度行业景气度可能继续下行。
• 地价高企与销售限价政策将对行业利润率形成持续压力。

行业评级

• 当前评级：持有
• 前次评级：持有

报告日期

2017-09-14