20170914-广发证券-房地产行业2017年中报综述：行业竞争格局强者更强，房企资金面趋紧态势明显_19页-1mb

房地产行业2017年中报综述总结

行业竞争格局与资金面趋势

核心内容

2017年上半年，房地产行业整体呈现“强者更强”的竞争格局，行业集中度显著提升，房企资金面趋紧态势明显。

主要观点

• 新房成交热度回落：重点城市新房成交热度持续下行，政策调控与银行按揭收紧共同作用，导致成交量和成交价格同比大幅下滑。
• 地价难降：尽管销售市场降温，但土地市场热度不减，地价持续攀升，尤其是三四线城市。
• 政策持续收紧：调控政策手段多元化，执行力度强，调控城市数量扩容，长效机制建设加快，对市场形成持续压制。

关键信息

• 重点40城市商品房成交指数同比下降24.5%。
• 重点40城市商品房去化周期上升至16.5个月。
• 房企销售集中度提升，TOP10市占率达26%，较去年提升5.6个百分点。
• 房企融资环境趋紧，净负债率创新高至112%，现金对短债覆盖率126%。

销售与回款情况

核心内容

房企销售增速放缓，回款率下降，但龙头房企表现优于行业平均水平。

主要观点

• 销售增速放缓：全国商品房销售金额增速为22%，但龙头房企销售增速达48%，远超行业水平。
• 回款率下降：受按揭贷款收紧影响，房企回款率下降，TOP10房企回款率分别为76%和90%。
• 行业集中度提升：龙头房企在融资、拿地、销售等方面优势明显，市场资源进一步向其集中。

关键信息

• 66家A股上市房企经营性现金流流入9046亿元，同比上升17%。
• 66家A股上市房企经营性现金流流出6964亿元，同比上升29%，净现金流为负。
• 销售均价同比上升13%，结算均价增速滞后，预计未来将回升。

投资与拿地情况

核心内容

房企投资态度偏审慎，土地市场持续升温，尤其是三四线城市。

主要观点

• 投资审慎：房企在高杠杆和高地价背景下，投资更加保守。
• 土地市场热度：宅地价格持续攀升，重点城市竞争激烈，三四线城市地价涨幅显著。
• 拿地策略：龙头房企重点布局二线城市及核心城市圈内的三四线城市。

关键信息

• 300城市宅地出让金总额同比上升53%，达1.72万亿元。
• 一线城市宅地成交楼面均价15482元/平米，溢价率25%。
• 二线城市宅地成交楼面均价5124元/平米，溢价率37%。
• 三四线城市宅地成交楼面均价2608元/平米，溢价率57%。
• 样本房企拿地均价/销售均价升至45%，创历史新高。

业绩与盈利分析

核心内容

房企整体业绩增长，但盈利水平受调控与高杠杆影响。

主要观点

• 联合营项目增厚利润：66家A股上市房企来自联营合营的投资收益达48亿元，占营收比重升至0.9%。
• 净利润增长：板块整体净利润达594亿元，同比上升23%，但增速低于营收。
• 毛利率企稳：综合毛利率为27.5%，较去年上升0.4个百分点。
• 净利率回升：净利率小幅回升，大房企表现更优。

关键信息

• 66家A股上市房企营业利润达820亿元，同比上升22%。
• 少数股东损益占净利润比重稳定在17%。
• 大房企净利润率更高，且更稳定。

融资与财务状况

核心内容

融资环境趋紧，房企财务杠杆率攀升，融资成本上升。

主要观点

• 融资渠道收紧：银行开发贷为主，债券融资大幅缩水，同比降70%。
• 净负债率创新高：66家A股上市房企净负债率达112%，财务风险上升。
• 现金流压力：经营性现金流流出增速高于流入，显示资金压力加大。

关键信息

• 66家A股上市房企取得银行借款6354亿元，同比上升32%。
• 债券融资规模仅405亿元，同比下降70%。
• 房企货币资金7748亿元，短期有息负债6140亿元，覆盖率为126%。

投资建议

核心内容

房地产板块整体PE估值难以持续提升，但存在结构性机会。

主要观点

• PE估值受限：在调控和高杠杆背景下，板块PE估值难以持续上涨。
• 结构性行情：低库存背景下，NAV估值修复带来结构性机会。
• 推荐标的：短期推荐广宇发展、阳光城、蓝光发展；长期关注嘉宝集团、东百集团。

风险提示

• 四季度景气度下行：行业整体景气度可能进一步下滑。
• 地价与限价影响：高地价和销售限价对利润率形成持续压力。

总结

2017年上半年，房地产行业在政策调控和市场降温的双重影响下，呈现出“强者更强”的趋势。销售和拿地均受政策影响，地价持续攀升，而房企回款率下降，财务杠杆上升，净负债率创新高。尽管行业整体业绩增长，但盈利水平受多重因素制约，板块PE估值难以持续提升。在低库存背景下，NAV估值修复带来结构性机会，投资需关注龙头房企和具备长期发展潜力的公司。