2017年南昌市房地产市场年报_终稿__84页_8mb

报告摘要

南昌市2017年楼市与城市建设总结

一、宏观政策与市场调控

1.1 房地产政策

2017年南昌市房地产政策密集出台，涵盖土地利用、市场调控、租赁市场等多方面，旨在推动房地产市场健康平稳发展。

2月6日：《关于有序开展村土地利用规划编制工作的指导意见》由国土资源部发布，强调村土地利用规划的重要性，确保土地用途合理。
3月21日：南昌市政府发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，增加住宅用地供应，严格防控地价异常，加大限购限贷力度，加强市场管理。
5月8日：《土地利用总体规划管理办法》由国土资源部发布，明确了土地利用总体规划在国家空间规划体系中的地位。
8月29日：南昌市政府出台“三限房”管理细则，对限房价、限转、限对象进行管理，以稳定市场。
9月14日：《南昌市划拨国有土地上城镇住房转让不动产登记办法》规定划拨国有土地上城镇住房转让需缴纳1%土地出让金。
9月22日：南昌市政府发布《关于进一步加强房地产住宅市场调控工作的通知》，要求住宅需取得不动产权证两年后方可转让。
11月30日：《关于进一步加快发展住房租赁市场的通知》出台，保障租购同权，规范租金标准，加强政府监管。

1.2 金融政策

2月16日：中国人民银行完善差别化住房信贷政策，支持供给侧结构性改革和实体经济发展。
4月10日：中国银监会提出分类调控、因城施策，打击“首付贷”等违规行为，抑制房地产泡沫。
6月9日：中国银监会、国土资源部联合发布《不动产抵押权》相关通知，规范政府干预行为。
7月14日：中共中央强调加强党对金融工作的领导，优化结构、强化监管、市场导向。
9月30日：中国人民银行准备金下调0.5%，实施定向降准，支持实体经济。
10月27日：南昌住房公积金管理中心推出对冲还贷政策，鼓励使用住房公积金账户余额还款。
11月6日：住房城乡建设部、人民银行、银监会联合发布规范购房融资政策，禁止违规提供首付贷和场外配资。

二、城市发展规划与建设

2.1 城市发展规划

国家级：
- 《促进中部地区崛起“十三五”规划》：重点支持江西赣江新区发展，建设武汉、南昌等临空经济区，推动南昌大都市区发展。
- 《长江中游城市群发展规划》：依托沿江、沪昆、京九等发展轴线，促进区域联动发展。
区域级：
- 《昌抚合作示范区(南昌)总体规划(2016-2025)》：到2020年交通基础设施基本建成，到2025年基本公共服务实现均等化。
城市级：
- 《关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》：推进“一江两岸”、城南副中心等重点区域城市设计，保护历史文化遗存。
- 《赣江新区总体规划》：强化区域协调，落实乡村振兴战略，提高土地利用效率。
- 《南昌市经济技术开发区核心区控制性详细规划调整》：打造“生态健康城”，优先发展基础设施和产业。
- 《儒乐湖新城概念规划》：科学布局生态圈、生活圈、生产圈，提升城市宜居性。

2.2 城市交通规划

航空：南昌将建新建区机场，提升城市交通能力。
铁路：
- 赣深客专：2020年建成，连接赣州与深圳。
- 安九客专：2017年10月开工，2022年建成，连接南昌与北京。
- 昌景黄高铁：2018年初开工，2022年建成，接沪昆、京九两条高铁线路。
- 昌赣高铁：2019年通车，连接赣州和吉安。
- 吉抚武温：预计2018年开工，2019年全面开工。
地铁：
- 1号线东延工程：2021年建成通车，瑶湖东站-麻丘段。
- 1号线北延至机场：正在论证中，双港站-昌北机场站6站。
- 2号线后通段：2019年5月通车，雅苑路站-辛家庵站。
- 2号线东延工程：预计2020年建成，上海南路-南昌东站4站。
- 2号线南延工程：预计2018年建成，南路村站-站前南大道站7站。
- 3号线一期：2020年6月通车，银三角北站-京东大道站。
- 4号线一期：2020年底通车，望城站-昌东大道站。
公路：
- 在建项目：昌九大道快速路二期、昌南大道快速路改造、昌西大道改造、海昏工程等，预计2019年竣工。
- 规划项目：九龙湖新建道路、经开新区新建道路、沿江北大道延伸至红谷隧道、桃新大道快速路等。
有轨电车：快速轨道交通湾里线正在规划中。

三、楼市热点与区域预测

3.1 楼市热点

住宅成交量下降，均价上升：2017年南昌新房住宅成交量431.31万㎡，环比下降33.42%，成交均价10382元/㎡，环比上涨11.55%。
非住宅市场热销：公寓市场受政策影响，供求上升，成交均价稳定；办公市场去库存为主，成交量价大幅上涨；商业市场量价齐涨，但库存压力仍大。
上半场地王频出：恒大、蓝光、名城地产等开发商在经开、新建区等地以高价拍地，成为南昌地王。
下半场推出“三限地”：2017年“三限房”地块已达二十余块，预计2018年陆续推出，为刚需提供机会。
大牌房企入驻：碧桂园、金茂、金科、名城地产、苏宁置业、远洋、云南城投、阳光城、富力等品牌房企积极布局南昌。
精装房成为趋势：住建部推动全装修，南昌市区精装房逐步普及，但全面普及仍需时间。
南昌布局租赁市场：2018年起实行商品房屋租赁属地管理，搭建租赁信息服务和监管平台，保障租购同权。

3.2 区域预测

东湖区：供应、成交量、均价齐升，苏宁广场、招商东湖意库等项目落位，推动区域发展。
西湖区：供应、成交量下降，但均价涨幅明显，大名城项目以1.38万/㎡楼面价成为新地王。
青山湖：供应、成交量下降，均价稳中有升，华润万象汇、青山湖万达广场等项目启动。
青云谱：供应、成交量上涨，均价稳中有升，洪都老厂区开发启动，推动区域更新。
高新区：供应、成交量平稳，均价涨幅明显，瑶湖板块发展，2018年将推出300余亩商住用地。
经开区：供应、成交量平稳，均价稳中有升，中海、恒大、金科等项目持续深耕。
湾里区：供应、成交量及均价稳中有升，恒大、阳光城、万科等开发商进驻，推动区域发展。
红谷滩中心区：商业供应、成交量稳中有升，住宅价格成为城市标杆，引进富力项目。
九龙湖新区：供应、成交量平稳，均价稳中有升，保利文化艺术中心等项目落地，但限价地块限制涨幅。
新建区：供应、成交量上涨，均价涨幅明显，新城控股、恒大等企业入驻，推动区域蜕变。
南昌县：供应、成交量上涨，均价稳中有升，象湖新城崛起，高架快速路、文化中心等项目落地。

四、2017年数据与排行榜

4.1 数据和排行榜

商品房新增供应量：705.88万㎡，环比下降28%。
商品房成交量：599.21万㎡，其中住宅431.31万㎡，非住宅167.9万㎡。
商品房成交总金额：640.85亿元，其中住宅447.78亿元，非住宅193.08亿元。
住宅成交均价：10382元/㎡，环比上涨11.55%。
非工业公共用地成交面积：6912.34亩，环比上涨15.7%。
非工业、公共用地成交均价：4470元/㎡，环比上涨17.8%。

4.2 住宅成交排行榜

成交套数前十：万达城、新力龙湾、中航瑶湖郡、新力琥珀园、绿地朝阳中心、恒锦花苑、枫华天成、万科金域国际、绿地悦公馆、万科金域传奇。
成交面积前十：万达城、新力龙湾、新力琥珀园、中航瑶湖郡、绿地朝阳中心、恒锦花苑、枫华天成、万科金域国际、绿地国际博览城、绿地悦公馆。
成交金额前十：万达城、新力龙湾、绿地朝阳中心、新力琥珀园、绿地国际博览城、国贸蓝湾、万科金域国际、正盛太古港商业城、新力铂园、绿地悦公馆。

4.3 非住宅成交排行榜

成交套数前十：新城吾悦广场、沃华W广场、盈石商业广场、绿地国际博览城、天使金融广场、世纪皇冠、新力琥珀园、中节能国际中心、中骏尚城、万豪城。
成交面积前十：绿地国际博览城、商联中心、新城吾悦广场、天使金融广场、沃华W广场、盈石商业广场、万达城、中节能国际中心、中骏尚城、世纪皇冠。
成交金额前十：商联中心、绿地国际博览城、天使金融广场、沃华W广场、盈石IM广场、新城吾悦广场、中节能国际中心、新力方、世纪皇冠、盈石商业广场。

4.4 开发企业成交排行榜

成交面积前十：新力置地、绿地集团、万科地产、融创集团、恒锦地产、航都投资、中骏置业、慧联置业、国贸地产、中海地产。
成交金额前十：新力置地、绿地集团、融创集团、万科地产、慧联置业、中骏置业、国贸地产、中海地产、力高地产、正荣集团。

4.5 代理公司业绩情况

尚美佳：签约金额98.4亿元，代理项目包括力高澜湖国际、大唐东汇等。
易居：签约金额95.1亿元，代理项目包括贤湖澜景、保利国际高尔夫花园等。
天睿：签约金额40.1亿元，代理项目包括九颂山河、恒茂未来都会等。
中原：签约金额24.7亿元，代理项目包括莱蒙都会、盛世华庭等。
城邦：签约金额17.3亿元，代理项目包括万科金域传奇、万科金域国际等。
世联：签约金额16.2亿元，代理项目包括江铃澜庭、信邦龙湖时代等。

五、土地市场情况

5.1 土地供求情况

2017年南昌市（含县）土地供应：175宗，面积18634亩，工业用地占41.48%，非工业用地占33.93%。
土地成交：177宗，面积18772亩，工业用地占38.77%，非工业、公共用地占41.5%。
流拍情况：9宗，面积755亩，流拍率3.72%，其中非工业用地流拍率13.64%。

5.2 土地总体供应结构

居住用地：1671亩，占比8.97%，宗数24。
商服用地：1403亩，占比7.53%，宗数27。
综合用地：3248亩，占比17.43%，宗数32。
工业用地：7729亩，占比41.48%，宗数82。
公共用地：4583亩，占比24.59%，宗数10。

5.3 土地区域供应情况

高新区：供应面积6727亩，占比36.10%，宗数29。
南昌县：供应面积4546亩，占比24.40%，宗数65。
新建区：供应面积2497亩，占比13.40%，宗数20。
经开区：供应面积1083亩，占比5.81%，宗数10。
九龙湖：供应面积1341亩，占比7.19%，宗数8。
青云谱：供应面积382亩，占比2.05%，宗数10。
湾里区：供应面积273亩，占比1.47%，宗数7。
西湖区：供应面积202亩，占比1.08%，宗数4。
东湖区：供应面积165亩，占比0.89%，宗数5。

5.4 土地总体成交结构

工业用地：2288亩，占比12.19%，宗数29。
公共用地：4583亩，占比24.41%，宗数10。
居住用地：7277亩，占比38.77%，宗数78。
商服用地：1316亩，占比7.01%，宗数27。
综合用地：3308亩，占比17.62%，宗数33。

5.5 土地区域成交情况

高新区：成交面积6655亩，占比35.45%，宗数28。
南昌县：成交面积4429亩，占比23.59%，宗数64。
新建区：成交面积2326亩，占比12.39%，宗数19。
九龙湖：成交面积1561亩，占比8.32%，宗数10。
青云谱：成交面积611亩，占比3.26%，宗数15。
湾里区：成交面积273亩，占比1.46%，宗数7。
西湖区：成交面积170亩，占比0.91%，宗数3。
东湖区：成交面积165亩，占比0.88%，宗数5。
红谷滩：成交面积95亩，占比0.51%，宗数3。

5.6 非工业公共用地成交情况

东湖区：5宗，面积165亩，总价24.35亿元，楼面价5953元/㎡，溢价率0%。
高新区：6宗，面积345亩，总价39.58亿元，楼面价7946元/㎡，溢价率95%。
红谷滩：3宗，面积95亩，总价13.47亿元，楼面价7475元/㎡，溢价率72%。
经开区：2宗，面积370亩，总价34亿元，楼面价6886元/㎡，溢价率93%。
九龙湖：10宗，面积1561亩，总价71.86亿元，楼面价3992元/㎡，溢价率22%。
南昌县：18宗，面积824亩，总价32.42亿元，楼面价2688元/㎡，溢价率46%。
青山湖：2宗，面积179亩，总价12.56亿元，楼面价3442元/㎡，溢价率0%。
湾里区：7宗，面积273亩，总价8.74亿元，楼面价2926元/㎡，溢价率40%。
新建区：11宗，面积1565亩，总价92.84亿元，楼面价4281元/㎡，溢价率121%。
赣江新区：7宗，面积751亩，总价32.05亿元，楼面价2994元/㎡，溢价率8%。

5.7 南昌市区土地情况

2013-2017年土地成交情况：
- 2013年：68宗，5959亩，成交金额167亿元。
- 2014年：106宗，10046亩，成交金额175亿元。
- 2015年：112宗，10744亩，成交金额259亿元。
- 2016年：105宗，10057亩，成交金额299亿元。
- 2017年：84宗，10922亩，成交金额358亿元。