2017南昌房地产市场年报_84页_8mb

南昌2017年楼市及城市建设总结

宏观政策与市场调控

2017年南昌楼市调控政策密集，涉及多个方面：

• 房地产政策：

  • 2月6日：《关于有序开展村土地利用规划编制工作的指导意见》由国土资源部发布，强调土地利用规划的重要性。
  • 3月21日：南昌市政府发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，增加住宅用地供应，严格调控地价和房价，强化市场管理。
  • 5月8日：《土地利用总体规划管理办法》由国土资源部发布，明确土地利用总体规划是国家空间规划体系的重要组成部分。
  • 8月29日：南昌市政府推出“三限房”管理细则，限制房价、转售和对象。
  • 9月14日：南昌市规定划拨国有土地上城镇住房转让需缴纳1%的土地出让金。
  • 9月22日：南昌市政府出台政策，要求住宅需取得不动产权证两年后方可转让。
  • 11月30日：南昌市政府出台政策，推动住房租赁市场发展，保障租购同权。

• 金融政策：

  • 2月16日：中国人民银行完善差别化住房信贷政策，引导信贷资源支持实体经济。
  • 4月10日：中国银监会提出分类调控、因城施策，抑制热点城市房地产泡沫。
  • 6月9日：中国银监会和国土资源部联合发布政策，规范购房融资行为。
  • 7月14日：中共中央强调加强党对金融工作的领导，优化结构，强化监管。
  • 9月30日：中国人民银行实施定向降准，降低部分商业银行存款准备金率。
  • 10月27日：南昌住房公积金管理中心推出对冲还贷政策。
  • 11月6日：住建部、人民银行、银监会联合发布政策，规范购房融资行为。

城市发展规划与建设

城市发展规划

• 国家级规划：

  • 《促进中部地区崛起“十三五”规划》支持江西赣江新区发展，推动临空经济区建设。
  • 《长江中游城市群发展规划》依托沿江、沪昆、京九等发展轴线，推进区域联动发展。

• 区域级规划：

  • 《昌抚合作示范区(南昌)总体规划(2016-2025)》计划到2020年交通基础设施基本建成，2025年实现基本公共服务均等化。

• 城市级规划：

  • 《关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》推进中心城区重点区域城市设计，加强历史文化保护。
  • 《赣江新区总体规划》强化区域协调，注重城乡统筹，提高土地利用效率。

城市交通规划

• 航空：南昌将建设新建区机场，新增27个通用机场。
• 铁路：赣深客专、安九客专、昌景黄高铁、昌赣高铁、吉抚武温铁路等项目陆续开工。
• 地铁：1号线东延、2号线后通段、东延、南延及3号线、4号线等项目预计2018年建成。
• 公路：昌九大道、昌南大道、洪都大道等快速路项目在建或规划中。
• 有轨电车：快速轨道交通湾里线规划中。

城市建设进展

• 商业综合体：正盛太古港、红谷滩崛起广场等项目推进，提升城市商业氛围。
• 湿地公园：南昌抚河故道湿地公园建设中，改善生态环境。
• 水系治理：玉带河水系截污提升工程基本完工，预计2018年全面竣工。
• 高铁站建设：南昌东站建筑面积是南昌西站的两倍，与昌景黄高铁同步进行。
• 旧城改造：南昌市62个老旧社区改造，其中10个为精品社区，投资5.3亿元。
• 人才公寓：高新区人才公寓项目投资7.8亿元，1182户，2017年12月完成精装。
• 中小学建设：新建多所中小学，如南昌市外国语学校九龙湖校区、育新学校万达城分校等。

楼市热点与市场分析

楼市热点

• 住宅成交量下降，均价上升：2017年南昌新房住宅成交量431.31万m²，环比下降33.42%，成交均价10382元/m²，环比上涨11.55%。
• 非住宅市场热销：公寓市场因政策利好而活跃，办公市场去库存，商业市场量价齐涨。
• 上半场地王频出：恒大、蓝光、名城地产等开发商以高溢价夺得多块地王。
• 下半场推出“三限地”：多个区域推出限价地块，如湾里、经开、高新、九龙湖、象湖、青云谱等，限价为7600元/㎡至13820元/㎡不等，为刚需购房者提供机会。
• 大牌房企入驻：碧桂园、金茂、金科、名城地产、苏宁置业、远洋、云南城投、阳光城、富力等品牌房企进入南昌市场。
• 精装房成为趋势：住建部提出全装修住宅比例达30%，南昌市区精装房普及仍需时间。

区域预测

• 东湖区：供应、成交量、成交均价齐升，新项目如苏宁广场、招商东湖意库等将推动市场发展。
• 西湖区：供应、成交下降，但成交均价涨幅明显，豪宅项目如大名城、华侨城等将影响房价。
• 青山湖区：供应、成交下降，但均价稳中有升，商业配套发展带动房价。
• 青云谱区：供应、成交上涨，均价稳中有升，旧城改造和大型项目推进推动区域发展。
• 高新区：供应、成交平稳，均价涨幅明显，瑶湖板块发展带动房价。
• 经开区：供应、成交平稳，均价稳中有升，片区配套完善带动房价。
• 湾里区：供应、成交、均价稳中有升，旅游特色和有轨电车规划促进楼市发展。
• 红谷滩中心区：商业供应、成交稳中有升，住宅价格成为城市标杆，新项目如华润万象城将推动房价。
• 九龙湖新区：供应、成交平稳，均价稳中有升，但限价地块限制房价上涨。
• 新建区：供应、成交上涨，均价涨幅明显，新项目如绿地中央公园、南昌院子等带动房价。

2017年数据与排行榜

南昌市区商品房数据

• 新增供应：705.88万m²，环比下降28%。
• 成交量：599.21万m²，其中住宅431.31万m²，非住宅167.9万m²。
• 成交金额：640.85亿元，其中住宅447.78亿元，非住宅193.08亿元。
• 住宅均价：10382元/m²，环比上涨11.55%。
• 非工业公共用地成交：6912.34亩，环比上涨15.7%。
• 非工业、公共用地平均楼面地价：4470元/m²，环比上涨17.8%。

开发企业成交情况

• 新力置地：成交面积65.12万㎡，市场份额10.87%。
• 绿地集团：成交面积56.76万㎡，市场份额9.48%。
• 万科地产：成交面积38.27万㎡，市场份额6.39%。
• 融创集团：成交面积35.81万㎡，市场份额5.98%。
• 国贸地产：成交面积12.88万㎡，市场份额2.15%。
• 力高地产：成交面积12.06万㎡，市场份额2.01%。
• 中海地产：成交面积12.23万㎡，市场份额2.04%。
• 慧联置业：成交面积11.25万㎡，市场份额1.73%。
• 中骏置业：成交面积9.18万㎡，市场份额1.53%。
• 蓝光地产：成交面积8.08万㎡，市场份额1.35%。

代理公司业绩情况

• 尚美佳：签约金额98.4亿元，代理多个项目。
• 易居：签约金额95.1亿元，代理多个项目。
• 天睿：签约金额40.1亿元，代理九颂山河等项目。
• 中原：签约金额24.7亿元，代理莱蒙都会等项目。
• 城邦：签约金额17.3亿元，代理万科金域传奇等项目。
• 世联：签约金额16.2亿元，代理江铃澜庭等项目。

土地市场分析

土地供求情况

• 2017年南昌市（含县）土地供应：175宗地块，面积18634亩，工业用地占比最大。
• 土地成交：177宗地块，面积18772亩，总地价458亿元，非工业用地成交占比41.5%。
• 流拍情况：全年流拍9宗，共计755亩，流拍率3.72%。

土地供应结构

• 居住用地：1671亩，占比8.97%。
• 商服用地：1403亩，占比7.53%。
• 综合用地：3248亩，占比17.43%。
• 工业用地：7729亩，占比41.48%。
• 公共用地：4583亩，占比24.59%。

土地区域供应情况

• 南昌县：供应4546亩，占比24.40%。
• 高新区：供应6727亩，占比36.10%。
• 经开区：供应1083亩，占比5.81%。
• 九龙湖：供应1341亩，占比7.19%。
• 新建区：供应2497亩，占比13.40%。
• 赣江新区：供应1094亩，占比5.87%。

土地成交结构

• 工业用地：成交7277亩，占比38.77%，成交金额10.68亿元。
• 公共用地：成交4583亩，占比24.41%，成交金额4.16亿元。
• 居住用地：成交2288亩，占比12.19%，成交金额157.13亿元。
• 商服用地：成交1316亩，占比7.01%，成交金额42.16亿元。
• 综合用地：成交3308亩，占比17.62%，成交金额243.77亿元。

土地区域成交情况

• 南昌县：成交4429亩，非工业用地成交1392亩，占总成交的30.62%。
• 高新区：成交6655亩，非工业用地成交面积最大，占总成交的34.54%。
• 新建区：成交2327亩，非工业用地成交1566亩，占总成交的67.3%。

新进驻企业拿地情况

• 经开区：江苏金科天宸房地产有限公司夺得DXJJ2017007地块，面积123.9亩，楼面价4985元/㎡。
• 九龙湖：长沙兴茂企业管理咨询有限公司夺得DAEJ2017031地块，面积96.71亩，楼面价7815元/㎡。

总结

2017年南昌楼市调控政策密集，从需求端向供给侧转变，促进市场健康发展。城市规划与建设持续推进，交通、商业、生态等多方面得到改善。土地市场供应结构优化，非工业用地成交占比提升，工业用地仍为主力。区域发展不均衡，高新区、南昌县、新建区等成为热点。未来2018年，南昌楼市将有更多“三限房”入市，为刚需购房者带来机遇。