20170717-广发证券-房地产行业：风起云涌观后海，千帆竞发犹可待_24页_1mb

文档总结：物流地产发展趋势与普洛斯私有化收购

核心内容

文档主要分析了中国物流地产行业的发展趋势，特别是高标仓储市场供需关系、投资回报率及资本关注度，并详细介绍了普洛斯私有化收购事件及其对行业的影响。

主要观点

• 物流地产受资本青睐：随着我国物流效率提升和成本降低的需求增强，物流地产成为房地产行业中需求和供给关系最为健康的板块。高标仓储因其较高的出租回报率，对中长期资金具有吸引力。
• 普洛斯私有化：2017年7月14日，万科、普洛斯管理团队、厚朴投资、高瓴资本、中银集团组成的中资财团以每股3.38新加坡元的价格私有化普洛斯，交易总价约为160亿新加坡元。这是亚洲历史上最大的私募股权并购之一。
• 网络化布局与市场份额：普洛斯在多个地区拥有广泛的物流设施网络，其中在中国、日本、巴西市场份额均为第一，美国为第二。其出租率和续租率分别达到91%和73%，显示出强大的客户粘性和运营管理能力。
• 基金模式推动扩张：普洛斯采用基金运营模式，实现了资产与资金的闭环，通过引入产业基金和REITS，有效支持了其快速扩张和资产证券化。
• 供需缺口与市场前景：我国物流仓储供需缺口较大，尤其是高标仓储，未来市场需求将持续增长，供给端则受限于政策和进入壁垒，预计行业长期景气度将持续向上。

关键信息

普洛斯私有化收购详情

• 交易结构：以3.38新元/股现金收购，交易总价约160亿新元。
• 收购方：万科出资占比21.4%，为最大出资方；厚朴投资、SMG、高瓴资本、中银集团分别出资21.3%、21.2%、21.2%、15%。
• 估值：交易后普洛斯总估值约为790亿人民币。
• 完成时间：预计2018年4月14日完成。
• GIC支持：普洛斯第一大股东GIC提供了不可撤销的承诺。

普洛斯业务布局

• 全球布局：普洛斯在40多个国家和地区运营，主要业务集中在中国、日本、巴西和美国。
• 中国业务：中国项目分布于38个城市，物业总面积2871万平方米，其中权益面积1411万平方米，拥有1190万平方米土地储备。
• 出租率与续租率：整体出租率91%，续租率73%。其中，美国和巴西续租率分别为78%和85%。
• NOI增长：相同物业NOI增长率稳定，中国为15%，美国和巴西分别为4%和4%，日本为1%。

高标仓储市场分析

• 需求增长：高标仓储需求主要来自高端制造业、传统零售、电商及第三方物流。
• 供给不足：我国高标仓储供给严重不足，占全国仓储总量比例较低，且主要由外资主导。
• 租金与收益率：我国物流地产租金水平逐年增长，一线城市收益率在6.5%-7%，高于写字楼和商铺。
• 投资回报率：高标仓储投资回报率高，为后续项目退出提供支撑。

未来市场预测

• 高标仓储面积预测：到2020年，我国高标仓储面积将达到1.47亿平方米。
• 物流成本下降：预计2020年物流成本占GDP比重降至15%，我国目前为16%。
• 供需格局：未来物流地产供需关系将保持健康，行业景气度持续向好。

标的推荐

• 东百集团：采用基金实现资产后端退出，具备管理团队+上市平台+民企机制优势。
• 中储股份：央企背景+土地资源丰富。
• 南山控股：拟吸收合并深基地B，控股宝湾物流，具备央企背景及一体化增值服务。
• 中国物流资产：形成网络化布局，建筑起家，成本控制能力强。

风险提示

• 物流仓储用地供应偏低：影响物流地产的发展。
• 需求低于预期：可能影响行业增长。
• 自建仓储模式：可能导致物流地产后端资产证券化存在不确定性。

行业评级

• 行业评级：持有
• 报告日期：2017-07-17

图表与数据索引

• 图1：普洛斯股权结构中各类型资金占比（2017年3月）
• 图2：普洛斯发展历程
• 图3：普洛斯管理物流设施总面积（百万平米）
• 图4：普洛斯资产组合NAV地区分布（2017年3月）
• 图5-8：各地区物流设施竣工面积（百万平米）
• 图9-12：各地区出租率、续租率、NOI增长率及租金水平
• 图13-14：各地区租户类型占比及电商租赁面积占比
• 图15：普洛斯三大开发方案
• 图16：普洛斯地产基金运作模式示意图
• 图17-22：物流成本、LPI指数、租户类型及物流需求演变图
• 图23-24：中美高标仓储面积及人均面积对比、中国高标仓储供给缺口
• 图25-26：我国物流地产市场格局、供给结构
• 图27-30：我国物流设施租金指数、月租金水平及全球主要城市物流地产收益率
• 图31-32：中国低标仓储面积、美国物流成本占GDP比重
• 表1-14：普洛斯私有化项目概览、重要股东及持股情况、各国项目运营情况、基金数量及管理资产规模、物流地产市场概览、高标仓储面积敏感性测算等

机构信息

• 分析师：乐加栋（首席分析师）、郭镇、金山、李飞
• 联系人：李飞
• 联系方式：gf lifei@gf.com.cn
• 公司信息：广发证券发展研究中心

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

总结

文档全面分析了中国物流地产行业的发展现状与未来趋势，强调了高标仓储市场的重要性，并指出普洛斯私有化收购是中国资本对物流地产日益重视的体现。物流地产因高回报率和稳定需求，正逐步成为房地产行业中的重要组成部分，未来发展前景广阔。