20170717-广发证券-房地产行业_风起云涌观后海_千帆竞发犹可待_23页_1mb

房地产行业总结：物流地产的崛起与前景

核心内容

• 物流地产成为资本关注焦点：万科等中资资本联合私有化普洛斯，标志着物流地产逐步受到国内资本青睐。此次交易以每股3.38新加坡元完成，总交易额约160亿新加坡元，万科出资占比最高，达21.4%。
• 普洛斯的市场地位与运营表现：普洛斯是全球领先的现代物流设施供应商，业务覆盖中国、日本、巴西和美国，物流设施总面积超过5258万平米，出租率高达91%，续租率高达73%。其在中国市场占据领先地位，拥有38个城市的布局。
• 物流地产的供需缺口：我国物流效率偏低，物流成本占GDP比重远高于发达国家，推动高标仓储需求快速增长，但供给严重不足，供需缺口巨大。高标仓储投资回报率较高，成为中长期资金的重要配置对象。
• 投资建议：建议关注东百集团、中储股份、南山控股和中国物流资产等标的，因其具备基金模式、央企背景、土地资源及成本控制优势。
• 风险提示：物流仓储用地供应偏低、需求低于预期、企业自建仓储模式以及资产证券化的不确定性。

主要观点

• 物流地产的发展机遇：物流地产是房地产行业中需求与供给关系最健康的板块，随着社会对降本提效的诉求增强，其市场景气度将持续向上。
• 基金模式推动资产与资金闭环：普洛斯采用基金开发模式，实现轻资产运营，形成资产与资金的闭环，提高资金周转效率。
• 高标仓储需求增长：未来我国高标仓储需求将主要由高端制造业、零售业集中化及电商发展带动，预计到2020年高标仓储面积将达到1.47亿平方米。
• 资本青睐物流地产：物流地产的高出租回报率和稳定增长特性，使其成为资本配置的重要选择，有助于打通物流地产开发的资金闭环。

关键信息

普洛斯私有化交易详情

• 交易结构：普洛斯所有已发行及已缴普通股（不含库存股）。
• 收购方：万科（21.4%）、厚朴投资（21.3%）、SMG（21.2%）、高瓴资本（21.2%）、中银集团（15%）。
• 交易价格：每股3.38新加坡元，总交易额约160亿新加坡元（约790亿人民币）。
• 增值率：物流资产单位收购价格约为5595元/平，增值率约26%。

普洛斯业务分布

• 中国：物业总面积2871万平方米，权益建面1411万平方米，物业总价值135.6亿美元，出租率85%。
• 日本：物业总面积390万平方米，权益建面260万平方米，出租率98%。
• 美国：物业总面积1615万平方米，出租率94%。
• 巴西：物业总面积382万平方米，出租率89%。

物流地产市场现状

• 高标仓储需求：高标仓储需求增长迅速，电商及第三方物流成为主要推动力。
• 物流成本占GDP比重：我国物流成本占GDP比重远高于发达国家，预计到2020年将降至15%。
• 租金水平：我国物流地产租金水平逐年增长，一线城市收益率在6.5%-7%，高于写字楼及商铺。

投资建议

• 重点标的：东百集团（基金模式+民企机制）、中储股份（央企背景+土地资源）、南山控股（拟控股宝湾物流）、中国物流资产（网络化布局+成本控制优势）。

图表与数据索引

• 图1：普洛斯股权结构中各类型资金占比（2017年3月）。
• 图2：普洛斯发展历程。
• 图3：普洛斯管理物流设施总面积（百万平米）。
• 图4：普洛斯资产组合NAV地区分布（2017年3月）。
• 图5-8：中国、日本、美国、巴西物流设施竣工面积（百万平米）。
• 图9-10：普洛斯管理物流设施总面积及各地区竣工与权益面积（2017年3月）。
• 图11-12：普洛斯各区域出租率与续租率（截至2017年3月）。
• 图13-14：中国与日本租户类型占比及电商租赁面积占比。
• 图15：普洛斯三大开发方案。
• 图16：普洛斯地产基金运作模式示意图。
• 图17-20：各国物流成本占GDP比重、中美日LPI指数、每十亿美元销售额所需物流仓储面积、第三方物流消费占比。
• 图21-23：零售行业物流需求演变、中美高端物流仓储总面积及人均面积对比、中国高端物流仓储供给缺口。
• 图24-26：我国物流地产市场格局、物流仓储设施供给结构、物流地产租金指数。
• 图27-30：我国物流设施月租金水平、一线城市物流地产收益率、全球主要城市物流地产收益率。
• 图31-32：中国低标仓储面积、美国物流成本占GDP比重。
• 图33：我国未来高标仓储市场规模预测。

行业评级

• 行业评级：持有
• 报告日期：2017-07-17
• 分析师：乐加栋（S0260513090001）
• 联系人：李飞（gflifei@gf.com.cn）

风险提示

• 物流仓储用地供应偏低。
• 物流仓储需求低于预期。
• 企业大量采用自建仓储模式。
• 物流地产后端资产证券化存在不确定性。