2017-房地产行业：风起云涌观后海，千帆竞发犹可待_24页-2mb

文档总结：物流地产发展趋势及普洛斯私有化分析

核心内容概述

本报告聚焦于物流地产行业的发展趋势，特别是普洛斯（GLP）的私有化事件，分析了中资资本对物流地产的关注与投资趋势。同时，报告探讨了中国物流地产的供需缺口、高标仓储的发展潜力、投资回报率以及行业未来增长预期。

主要观点

• 物流地产受资本青睐：随着社会对降本提效的诉求增强，物流地产成为房地产细分行业中需求与供给关系最健康的板块，具有较高的出租回报率，对中长期资金具有吸引力。
• 普洛斯私有化事件：2017年7月14日，万科、普洛斯管理团队、厚朴投资、高瓴资本和中银集团联合组成的中资财团以每股3.38新元的价格完成对普洛斯的私有化收购，交易总价约160亿新元，成为亚洲最大私募股权并购之一。
• 高标仓储需求增长：电商及第三方物流的发展推动高标仓储需求快速增长，未来市场景气度将持续向上。
• 中国物流地产供需缺口：当前中国物流仓储供给不足，高端仓储占比低，供需缺口大，未来内资资本将逐步加大布局。

关键信息

普洛斯私有化详情

• 交易结构：普洛斯所有已发行及已缴普通股。
• 收购方：万科（21.4%）、厚朴投资（21.3%）、SMG（21.2%）、高瓴资本（21.2%）、中银集团投资公司（15.0%）。
• 交易价格：每股3.38新元，总估值约160亿新元（约790亿人民币）。
• 预期完成时间：2018年4月14日。
• 收购价格与增值率：物流资产单位收购价格约为5595元/平米，增值率约26%。

普洛斯业务概况

• 全球布局：业务覆盖中国、日本、巴西和美国，总面积超过5258万平米（竣工+在建）。
• 市场份额：在中国、日本和巴西市场排名第一，在美国市场排名第二。
• 出租率与续租率：整体出租率91%，续租率73%，其中美国和巴西续租率分别为78%和85%。
• 租金与NOI：中国地区租金1.06元/平米/天，NOI增长率15%；美国、巴西和日本分别为4%、4%和1%。

中国物流地产现状

• 物流成本高：物流成本占GDP比重远高于发达国家。
• 高标仓储需求旺盛：高端制造业、传统零售、电商及第三方物流对高标仓储的需求快速增长。
• 供给严重不足：高标仓储占全国仓储总量比例极低，供需缺口显著。
• 租金增长：我国物流地产租金由2011年的25.6元/平米增加至2015年的30.2元/平米，年均复合增长率约4%。

行业发展趋势

• 供需关系健康：未来物流地产是需求与供给关系最为健康的板块，行业长期景气度可期。
• 高标仓储增长：预计到2020年，我国高标仓储面积将达到1.47亿平方米。
• 资本运作模式：普洛斯采用基金开发的轻资产运营模式，实现资产与资金的闭环管理，提高周转效率。

投资建议

• 关注标的：
  • 东百集团：基金模式实现资产后端退出，具备管理团队+上市平台+民企机制。
  • 中储股份：央企背景，土地资源丰富。
  • 南山控股：拟吸收合并深基地B，控股宝湾物流，宝湾物流具备央企背景及一体化增值服务。
  • 中国物流资产：形成网络化布局，成本控制优势明显。

风险提示

• 物流仓储用地供应偏低。
• 物流仓储需求低于预期。
• 企业大量采用自建仓储模式。
• 物流地产后端资产证券化存在不确定性。

数据与图表索引

• 图1：普洛斯股权结构中各类型资金占比（2017年3月）。
• 图2：普洛斯发展历程。
• 图3：普洛斯管理物流设施总面积（百万平米）。
• 图4：普洛斯资产组合NAV地区分布（2017年3月）。
• 图5-8：中国、日本、美国、巴西物流设施竣工面积（百万平米）。
• 图9-12：普洛斯各区域出租率、续租率、租金及电商租赁面积占比。
• 图17-24：各国物流成本占GDP比重、中美日LPI指数、中国高标仓储供需缺口。
• 图25-26：我国物流地产市场格局与供给结构。
• 图27-30：我国物流设施租金水平、收益率及全球主要城市物流地产收益率。
• 表1-14：普洛斯私有化项目概览、股东持股情况、各国项目运营情况、中国物流基金项目、2017年1季度物流市场概览、2020年高标仓储面积敏感性测算等。

行业评级

• 行业评级：持有。
• 前次评级：持有。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇、金山、李飞：分析师及研究助理，均来自广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620。
• 深圳市：深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31层，邮政编码518000。
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045。
• 上海市：上海浦东新区世纪大道8号国金中心一期16层，邮政编码200120。

免责声明

本报告由广发证券发展研究中心发布，内容基于可靠数据来源，但不保证其准确性或完整性，仅供参考，不构成投资建议。