20130621-中原证券-政策压制不住旺盛刚需_17页_792kb

吴剑雄证券研究报告总结

核心内容概述

本报告是中原证券于2013年6月21日发布的房地产行业下半年投资策略分析，作者为吴剑雄，执业证书编号：S0730511010007。报告分析了房地产行业的政策环境、供求关系、估值水平及投资策略，认为房地产行业在2013年下半年仍将保持强劲增长，并维持“同步大市”的投资评级。

主要观点

1. 政策分析与预测

• 上半年政策调控效果有限：尽管“新国五条”及细则出台，但并未抑制房价上涨趋势和成交量，反而刺激了3月的市场成交。
• 下半年政策不会抑制刚性需求：限购限贷及房产税等政策对刚性需求影响不大，反而可能因政策信号而加剧需求。
• 城镇化战略带来政策利好：城镇化作为国家战略，将推动房地产行业需求增长，成为下半年最重要的投资主线。
• 房产税难以有效调控市场：目前房产税试点对象为增量部分，且税率较低，对楼市影响有限。

2. 行业供求分析

• 供给较充足但增速放缓：全国房地产投资和施工面积增速处于回升通道，但供给增速仍低于需求增速。
• 需求持续旺盛：全国商品房销售面积和金额持续增长，尤其是一线城市和重点二线城市表现突出。
• 供求关系趋紧，房价上涨趋势不变：竣工面积增速低于销售面积增速，导致全国商品房呈现供不应求状态，房价上涨趋势不可逆转。

3. 行业估值与投资策略

• 行业估值处于历史低位：申万房地产指数的PE和PB均处于近3年低位，而业绩增长确定性强，估值偏低。
• 投资建议：建议标配房地产行业，重点关注城镇化规划受益企业及销售能力强的开发商。
• 重点公司推荐：万科A、保利地产、金科股份、南国置业、福星股份、中天城投、荣盛发展、中南建设和苏宁环球。

关键信息

估值数据

注：股价为2013年6月19日收盘价

行业数据

• 2013年全国商品房销售面积：3.91亿平方米，同比增长35.6%。
• 2013年全国商品房销售金额：2.59万亿元，同比增长52.8%。
• 房地产上市公司存货规模：截止2012年末，存货规模达15163亿元，真实存货水平为9622亿元，去化周期为1.74年。
• 2013年行业业绩保障程度：假设销售增长率为15%，保障程度为1.84倍；若销售增长率为30%，保障程度为1.62倍。

风险提示

1. 系统性估值风险：经济增长减速可能对A股整体估值造成冲击，房地产板块作为重要权重板块，受其影响显著。
2. 政策风险：如果房价继续快速上涨，可能出台更严厉的调控政策。
3. 市场与经营风险：前期刚性需求释放过度可能导致后期需求不足，或因销售不畅导致资金链紧张。

投资评级

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