深度报告-20230206-开源证券-房地产行业深度报告_宽松政策持续演化_春节期间二手房市场率先回暖_14页_1mb

报告摘要

房地产行业分析总结

核心内容概述

2023年春节期间，房地产行业整体表现分化，新房市场持续低迷，而二手房和商业地产市场则呈现回暖趋势。中央和地方层面不断出台宽松政策，推动市场逐步复苏。分析师齐东认为，行业“胜者为王”的逻辑持续演进，看好具备融资优势、投资强度高、布局区域优和机制市场化的房企。

主要观点

新房市场表现低迷：受疫情影响及市场信心不足影响，新房成交数据持续走低，重点56城春节期间新房成交同比下降35.8%，一线城市新房成交同比下降54.1%，二线城市同比下降28.4%，三四线城市同比下降34.5%。
二手房市场回暖：根据贝壳研究院数据，春节期间二手房成交量同比增长，重点22城二手房成交同比增长13.5%。一线城市二手房成交同比下降27.7%，但部分城市如北京和深圳已接近疫情前水平；二线城市中南京、苏州、成都、青岛等地表现亮眼；三四线城市如扬州、江门、梧州等二手房成交超预期增长。
商业地产逐步复苏：疫情管控放松带动消费回暖，商业地产市场表现企稳。典型房企如万达集团、华润万象、招商蛇口等春节期间商场客流量和销售额实现同比增长，部分城市重点商圈数据显著回升，但大规模报复性消费复苏预期较低，全面复苏仍需时间。

关键信息

房企政策支持

中央政策：央行和银保监会建立首套住房贷款利率动态调整机制，提出四项行动化解优质头部房企风险。
地方政策：多地出台购房支持政策，如南京房票安置、东莞首付降至两成、长沙二孩家庭增加购房指标等，进一步刺激市场。

市场表现数据

新房成交数据：
- 重点56城春节期间新房成交同比下降35.8%。
- 一线城市新房成交同比下降54.1%，其中上海和深圳降幅较大。
- 二线城市新房成交同比下降28.4%，仅杭州、厦门、宁波实现增长。
- 三四线城市新房成交同比下降34.5%，但部分城市表现优于往年。
二手房成交数据：
- 贝壳50城二手房带看量同比提升28%，成交量同比提升57%。
- 重点22城春节期间二手房成交同比增长13.5%。
- 一线城市二手房成交同比下降27.7%，北京降幅约30%。
- 二线城市二手房成交同比增长29.0%，南京、苏州、成都、青岛等地增幅显著。
- 三四线城市二手房成交同比增长32.9%，返乡置业推动需求转移。
商业地产复苏：
- 春节期间全国消费相关行业销售收入同比增长12.2%。
- 重点房企商场客流量及销售额同比增长，如万达集团、华润万象、招商蛇口等。
- 各城市重点商圈客流量和销售额同比上升，部分城市增幅显著。

投资建议

受益房企：
- 优质央国企：保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、越秀地产。
- 财务稳健民企：万科A、金地集团、新城控股、美的置业。
投资逻辑：在供需两端政策持续宽松的背景下，一二线城市销售市场有望率先修复，带动全国市场复苏。未来行业将呈现“胜者为王”的趋势，重点推荐具备融资优势、投资强度高、布局区域优和机制市场化的房企。

风险提示

行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
调控政策超预期变化，行业波动加剧。

图表目录（关键数据）

图1：2023年春节期间56城新房成交同比下降35.8%
图2：一线城市新房成交同比下降54.1%
图3：上海和深圳2023年新房成交降幅较大
图4：二线城市新房成交同比下降28.4%
图5：二线城市中仅杭州、厦门和宁波成交面积同比增长
图6：三四线城市新房成交同比下降34.5%
图7：多数三四线城市成交数据大幅降低
图8：2023年1月贝壳50城二手房景气指数大幅提升
图9：2023年1月贝壳50城二手房价格指数止跌回升
图10：2023年春节期间22城二手房成交同比增长13.5%
图11：一线城市二手房成交同比下降27.7%
图12：二线城市二手房成交同比增长29.0%
图13：三四线城市二手房成交同比增长32.9%
图14：北京和深圳二手房成交接近疫情前水平
图15：二线城市中南京、苏州、成都、青岛等地二手房成交大幅增长
图16：三四线城市中扬州、江门、梧州等地二手房成交超预期增长

表格目录（关键数据）

表1：2022年四季度以来链家一二线城市挂牌套数下降趋势
表2：重点房企春节期间商业地产市场复苏情况
表3：重点城市春节期间商业地产市场复苏情况
表4：受益房企信息及投资评级

总结

综上所述，2023年春节期间房地产市场呈现分化趋势，新房市场持续低迷，而二手房和商业地产市场则逐步回暖。政策支持、消费复苏及需求转移是推动市场回暖的主要因素。分析师齐东认为，随着政策的持续宽松，一二线城市销售市场有望率先修复，带动全国市场逐步复苏，建议重点关注具备融资优势、投资强度高、布局区域优和机制市场化的房企。

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