20130722-安信证券-住宅成交继续下滑_库存维持高位_17页_1mb

房地产行业分析总结（2013年07月22日）

核心内容

2013年7月，中国房地产市场整体呈现成交量持续下滑、库存压力上升的趋势。尽管部分城市如东莞、温州、赣州等出现了成交量的回升，但整体行业仍面临较大的下行压力。同时，政策层面并未出现明显的放松迹象，反而强调政策的平稳性和制度建设，预计未来房地产行业将更多地受到基本面和流动性变化的影响。

主要观点

1. 行业走势：房地产行业整体面临下行压力，政策层面未有实质性放松，未来政策面将保持平稳。行业难有趋势性机会，主要受制于供需关系和流动性环境。

2. 贷款利率调整：央行放开贷款利率下限，但对房地产行业影响有限。首套房按揭利率最低为基准利率的0.85倍，二套房在1.1倍以上，按揭利率下限调整意义不大。长期来看，随着“贷款基准利率”指标的淡化，按揭利率中枢可能上升。

3. 房产税试点扩大：国税总局研究扩大个人住房房产税试点，但短期内以制度建设为主，不会对行业造成较大影响。房产税的征收更多是为了增加财政收入和调节收入分配，对房价影响有限。

4. 成交量持续下滑：一手房成交量同比继续下降，一线城市成交下滑幅度较大，三线城市则相对温和。二手房市场成交量小幅回升，但整体仍承压。

5. 库存压力：房地产库存去化周期延长，三线城市库存压力尤为突出，去化时间达到13.2个月，而一线城市去化周期相对较短。

6. 流动性变化：银行间市场利率小幅下降，回归至6月初水平，流动性风险仍是影响成交量的关键因素。

关键信息

成交情况

• 一手房：48个城市周成交面积为468.8万平方米，同比/环比变动分别为-27.1%和-7.4%。一线城市成交同比大幅下滑（-33.6%），三线城市相对温和（-22.1%）。
• 二手房：17个城市周成交面积为112.9万平方米，同比/环比变动分别为-2.3%和+3.5%。部分城市如深圳、南京、成都等成交量有所回升，但整体仍承压。

库存情况

• 一手房库存：26个城市一手房可售套数为127.3万套，同比/环比变动分别为+6.8%和+0.2%。去化周期为10个月，较去年同期增加1.4个月。
• 一线城市：可售套数同比减少10.9%，去化时间为5.9个月，与去年同期一致。
• 三线城市：可售套数同比增加34.1%，去化时间为13.2个月，较去年小幅下降0.7个月。

流动性

• 银行间市场利率小幅下降，质押式回购利率1天/7天分别为3.05%和3.77%，接近6月初水平。
• 流动性风险对成交量变化起主导作用，三季度销量可能进一步受到负面影响。

政策动态

• 再融资政策：地产股再融资已基本放开，但仅为少数公司的机会，不能改变行业整体下行趋势。
• 房产税试点：国税总局研究扩大房产税试点范围，预计以增量征收为主，短期影响有限。

个股推荐

分析师精选具备长期竞争力及业绩增长潜力的个股，推荐组合包括：

• 香江控股
• 莱茵置业
• 阳光城
• 冠城大通
• 华夏幸福

风险提示

• 宏观经济硬着陆
• 系统性风险

附录：部分城市成交与去化数据

总结

整体来看，2013年7月房地产市场持续低迷，成交量同比下滑，库存压力上升，政策面保持平稳。流动性风险成为影响成交量的关键因素，行业难以获得趋势性机会。尽管部分城市成交量有所回升，但整体趋势仍偏向下行。房产税试点扩大和再融资政策的放松对行业影响有限，未来仍需关注宏观经济和政策变化。