20130722-中投证券-成交持续下滑_资金成本上升压制估值_22页_869kb

房地产行业分析总结

核心内容概述

本报告分析了2013年7月第29周中国房地产行业的整体及主要城市表现，重点涵盖一手房与二手房成交情况、成交均价变化及库存状况。整体来看，房地产市场呈现成交持续下滑、资金成本上升、行业分化加剧的态势。

主要观点

• 整体成交情况：房地产行业整体成交面积环比下降1%，同比大幅下降21%，较上月周均低16%，较12年均值低6%。其中，三四线城市表现优于二线城市，二线城市优于一线城市。
• 二手房市场：二手房成交面积环比小幅上升20%，同比上升3%。部分城市如深圳、长沙、大连表现相对活跃。
• 房价走势：一手房均价涨幅趋缓，部分城市如北京、上海、深圳等一线城市的房价仍保持上涨趋势，而部分城市如杭州、广州、大连等同环比下滑幅度较大。
• 库存情况：可售面积和去化时间均有所增加，但部分城市如深圳、南京、厦门、惠州的去化时间小于8个月，库存压力显现。
• 行业展望：预计7、8月成交将相对平淡，房价上涨压力减小。央行取消贷款利率下限推动利率市场化，短期内银行额度紧张将推升资金成本，影响行业销量和经营成本，板块估值承压。房企资本市场融资逐步开闸，融资动力强的公司可能提高经营能力并加速业绩释放，导致行业进一步分化。

关键信息

一手房成交面积

• 整体情况：37个城市一手房成交面积环比下降1%，同比减少21%。
• 一线城市：5个一线城市成交面积环比下降6%，同比下降36%。
• 二线城市：14个二线城市成交面积环比上升2%，同比下降13%。
• 三四线城市：9个三四线城市成交面积环比上升5%，同比下降15%。
• 城市表现：杭州、广州、大连、南昌、厦门、贵阳同环比下滑幅度较大，而宁波、温州、昆明等城市成交高于12年平均水平50%。

二手房成交面积

• 整体情况：6个重点城市二手房成交面积环比上升3%，同比下降20%。
• 城市表现：深圳、长沙、大连等城市二手房成交同环比均上升，相对活跃。

一手房成交均价

• 整体情况：10个城市一手房均价环比4个上涨，同比7个上涨。
• 一线城市：北京、上海、深圳一手房均价环比上涨，广州、杭州则环比下降。
• 二线城市：武汉、南京、宁波等城市一手房均价环比上升，但部分城市如苏州、东莞、无锡等环比下降。

一手房库存情况

• 整体情况：37个可比城市可售面积环比上升0.5%，去化时间环比上升8%。
• 一线城市：北京、上海、深圳可售面积环比上升或持平，去化时间增加。
• 二线城市：南京、苏州、宁波等城市可售面积环比上升，去化时间增加。
• 三四线城市：部分城市如惠州、九江、焦作可售面积环比上升，去化时间增加。

重点公司分析

风险提示

• 美联储退出QE超预期
• 全球及中国流动性及行业风险超预期

行业评级

• 行业评级：中性
• 原因：成交持续下滑、资金成本上升压制估值，同时金融去杠杆背景下行业分化明显。预计下半年销售资金压力较大，板块估值承压。

总结

整体来看，房地产行业在2013年7月第29周面临成交下滑和资金成本上升的压力，行业分化加剧。一线城市成交和均价表现相对较好，但整体下滑；二线城市表现分化，部分城市成交和均价上升，部分则下降；三四线城市表现优于二线城市。在政策和市场环境下，部分公司存在融资或注资可能，值得中长期关注。