20140511-华融证券-房地产_市场月度动态2014年5月期_市场风声鹤唳地方救市开始_23页_1mb

房地产市场月度动态总结（2014年5月）

核心内容概述

2014年5月，中国房地产市场整体呈现下行趋势，政策放松与市场疲软并存，房价涨幅放缓，部分城市出现降价现象，行业基本面持续下滑，风险事件频发。本文总结了房地产市场在政策、投资、土地及商品房和二手房市场方面的动态，并提出了投资建议。

一、房地产政策与市场动态

主要观点

• 地方政府救市政策：多地调整房地产政策以刺激市场，包括降低购房落户标准、调整公积金贷款政策、提供契税补贴等，但政策空间有限，对市场刺激作用有限。
• 市场风声鹤唳：行业利空消息不断，部分三四线城市楼市崩盘，房企资金链紧张，销售低迷。
• 房价涨幅趋缓：房价涨幅持续放缓，部分城市出现价格下降，房价面临拐点。

关键信息

• 无锡、杭州、南宁、铜陵等地出台救市政策，包括降低购房门槛、减轻开发商购地压力、调整公积金贷款条件等。
• 部分三四线城市出现楼盘降价、房企资金链断裂等现象。
• 70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨7.7%，环比上涨0.2%，涨幅逐月缩小。
• 二手住宅价格指数同比上涨4.2%，环比上涨0.1%，三线城市二手住宅价格环比持平。

二、房地产投资与新开工

主要观点

• 投资增速放缓：房地产开发投资增速下降，新开工面积大幅减少，销售面积和销售额均出现下降。
• 行业基本面下滑：销售疲软，市场预期悲观，投资和新开工均呈现下行趋势。

关键信息

• 2014年一季度房地产开发投资15339亿元，同比增长16.8%，增速较前两月回落。
• 房屋新开工面积下降25.2%，商品房销售面积同比下降3.8%，销售额下降5.2%。
• 东部部分城市房价下跌预期形成，销售持续低迷，政策放松效果有限。

三、土地市场

主要观点

• 土地成交面积下滑：前4月40个大中城市土地成交建筑面积同比下跌20.38%，三线城市跌幅最大。
• 楼面均价小幅回升：4月土地成交楼面均价2700元，溢价率26.53%，环比上涨。

关键信息

• 一线城市土地成交建筑面积同比下降14.86%，二线城市下降19.01%，三线城市下降39.58%。
• 40个大中城市土地成交楼面均价2700元，溢价率26.53%。
• 部分一二线城市如北京、上海、杭州等地土地成交建筑面积和楼面均价数据有所回升。

四、商品房市场

主要观点

• 成交下滑明显：前4月商品房成交面积同比下降19.57%，其中一线城市降幅最大。
• 存销比高位运行：十大城市存销比为70周，二线城市库存较高，去化周期较长。
• 价格涨幅趋缓：新建商品住房价格涨幅持续回落，市场预期逐步转向。

关键信息

• 30个大中城市商品房成交面积同比下降19.57%，其中一线城市下降34.47%，二线城市下降18.92%。
• 十大城市存销比为70周，二线城市存销比达87周。
• 2014年3月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比7.7%，环比0.2%。

五、二手房市场

主要观点

• 成交大幅下滑：前4月二手房成交同比大幅下滑，一线城市平均下降50%，二线城市平均下降48%。
• 价格涨幅趋缓：二手住宅价格指数同比4.2%，环比0.1%，三线城市价格环比持平。
• 租金回报率低位：多数城市租金回报率低于2.5%，上海仅为1.98%。

关键信息

• 北京、深圳、天津、杭州、南京、成都等城市二手房成交面积同比大幅下降。
• 70个大中城市二手住宅价格指数同比4.2%，环比0.1%。
• 除成都外，其他城市租金回报率均低于2.5%。

六、投资建议

主要观点

• 市场持续下行：房地产板块在短暂反弹后继续下行，基本面仍处于下滑阶段。
• 政策影响有限：地方政府救市政策对市场刺激有限，需关注货币政策宽松周期带来的机会。
• 风险因素显著：房地产成交大幅下滑是主要风险，未来可能有更多风险事件出现。

关键信息

• 房地产板块估值已回到底部，但风险事件仍对市场构成压力。
• 建议关注货币政策变化，宽松周期可能带来趋势性机会。
• 投资评级为中性，房地产行业面临持续分化。

风险因素与投资评级

• 风险因素：房地产成交大幅下滑。
• 投资评级：中性。
• 分析师信息：易华强，执业证书号：S1490513080001，电话：010-58565074，邮箱：yihuaqiang@hrsec.com.cn。