20170213-广发证券-广汇物流-600603.SH-亚中物流置换上市_新疆优质建材物流园起航_25页_1mb

*ST兴业 (600603.SH) 总结

核心内容

*ST兴业通过与亚中物流的重大资产置换，成功实现新疆优质建材物流园资源上市，标志着公司从传统房地产向物流和商业物业管理转型。公司依托新疆广汇集团资源，以物流园租赁和商业物业管理为主营业务，未来有望实现收入和利润的快速增长。

主要观点

• 物流园为核心收入来源：美居物流园（自有）是公司核心收入来源，2015年贡献扣税毛利超80%。13年的高效经营使得租金持续上涨，空置率下降，为未来租金提升奠定基础。
• K/L座商业改造提升租金：K/L座楼更新改造完成后，定位为体验式商业中心，预计租金将显著提升，租金水平较2015年上涨236%和147%，为公司带来可观的租赁收入。
• 轻资产商业物业管理模式：公司借助广汇集团的地产资源，通过租赁方式获取物业经营权，拓展商业物业管理业务，2016年收入已超预期，未来增长潜力大。
• 募投项目助力发展：公司计划募集14亿元用于乌鲁木齐北站综合物流基地和社区互联网服务平台建设，推动物流和商业服务板块发展。
• 投资建议：公司收入稳健，确定性高，预计2017/2018年扣非利润分别为3.5亿和5.0亿元，当前市值约75亿元，对应PE分别为21x和15x，给予“买入”评级。

关键信息

资产置换与上市

• 2016年12月28日，*ST兴业完成与亚中物流的重大资产置换，实现新疆优质建材物流园资源上市。
• 亚中物流成为*ST兴业的控股子公司，广汇集团成为控股股东。

财务表现

• 营业收入：2016年大幅增长至481.43亿元，2017年预计618.77亿元，2018年预计1,068.43亿元。
• 净利润：2016年254.71亿元，2017年350.03亿元，2018年492.08亿元。
• EPS：2016年0.486元，2017年0.668元，2018年0.940元。
• 市盈率：2016年29.45x，2017年21.43x，2018年15.24x。

物流园经营

• 美居物流园位于乌鲁木齐，是新疆重点建材物流园，面积达68.21万平方米，拥有11栋商业楼栋。
• 近三年租金持续上涨，空置率下降，2015年租金均价为2.3元/天/平米，空置率降至2.70%。
• 2016年美居物流园贡献营收和利润的87.94%和97.64%，成为公司主要利润来源。

商业物业经营

• 公司已与新疆广汇房地产开发有限公司签署多个项目协议，包括时代广场、香缇苑大商等，2016年收入覆盖金额达7,942.22万元。
• 商业物业经营收入预计逐年上升，增速超过物流园经营，同时营业成本相对稳定。

K/L座商业改造

• K/L座楼改造面积6.14万平方米，已签约面积达3.12万平方米，预计2017年实际出租面积达53,061.38平方米。
• K座平均租金3.9元/天/平米，L座平均租金4.9元/天/平米，较2015年分别上涨236%和147%。

募投项目

• 乌鲁木齐北站综合物流基地：计划投资7亿元，建设冷链仓储、物流信息平台和城市配送体系，预计每年实现净利润4612万元。
• 社区互联网综合服务平台：计划投资1.01亿元，整合线上线下资源，打造社区服务生态圈，预计每年实现净利润798.3万元。

风险提示

• 新疆建材市场需求不达预期
• 房地产尾盘销售进度不达预期
• 物流行业政策不确定性

市场前景

• 新疆消费能力逐年提升，第三产业占比持续上涨，为公司商业物业和物流园业务提供良好市场基础。
• 公司拥有丰富的品牌资源和良好的区位优势，成为新疆家居建材商贸流通行业的龙头。

结构化信息

资产结构

收入与利润

募投项目投资

K/L座租赁情况

业态规划

商业物业项目

可比公司市盈率

结论

*ST兴业通过资产置换成功实现新疆优质建材物流园上市，依托广汇集团资源，发展物流园租赁和商业物业管理业务，未来有望实现持续增长。公司当前估值较低，给予“买入”评级，但需关注新疆市场和政策风险。