20171222-中债资信-房地产行业分析方法专题报告_详解房地产行业投资结构及预测方法_15页_803kb

房地产行业投资结构及预测方法总结

核心内容概述

本报告详细解析了房地产行业投资结构，并提出了房地产投资预测模型。房地产开发投资主要由土地购置费和建安支出两部分构成，其中土地购置费占比最大，2017年1~8月约为19.51%，建安支出占比约为64.22%。预测模型综合考虑土地购置费、施工面积及单位面积施工成本的变化趋势，结合定量测算与定性分析，对房地产投资完成额进行预测。

房地产开发投资构成

1. 土地购置费

• 定义：房地产企业通过划拨、出让、招拍挂等方式取得土地使用权所支付的费用。
• 构成：土地购置面积 × 土地购置单价。
• 趋势：土地购置费增长主要受土地单价推动，2017年1~8月累计同比增长约18.00%。

2. 建安支出

• 定义：建筑工程、安装工程及设备工器具购置费用。
• 构成：施工面积 × 单位面积施工成本。
• 趋势：建安支出占比相对稳定，2017年1~8月建筑工程占比最高。

3. 各项占比

• 2017年1~8月数据：土地购置费占比19.51%，建安支出占比64.22%。
• 趋势变化：土地价格高企将逐步提升土地购置费占比，但建安支出占比变化不大。

房地产投资预测框架

1. 分项预测，最终加总

• 土地购置费预测：基于年内土地成交价款变化趋势进行判断，土地成交价款领先土地购置费约8个月。
• 建安支出预测：通过分析施工面积及单位面积施工成本变化进行测算。
• 预测结果：将土地购置费和建安支出预测值相加，得出房地产投资完成额预测。

2. 定量测算与定性分析结合

• 定量指标：如土地供应计划、库存去化周期等。
• 定性指标：如政策调控、融资环境、房企现金流等。
• 综合应用：通过定量与定性结合，提高预测准确性。

3. 结合宏观经济与政策导向调整

• 宏观经济影响：销售端资金回笼、融资环境、库存周期等。
• 政策导向：地方政府调控政策、中央政策对土地市场的影响。
• 调整依据：政策与经济环境变化将对房地产投资趋势产生重要影响。

房地产投资预测方法

1. 土地购置费预测方法

• 趋势判断：土地成交价款变化趋势领先土地购置费约8个月。
• 供应端：超过50个城市上调供地计划，土地供应量同比增加，限制较小。
• 需求端：房企现金流及库存规模影响土地购置意愿。
  • 销售端资金回流减少：抑制土地购置意愿。
  • 融资环境收紧：房企融资难度增加，进一步抑制土地购置。
  • 库存周期变化：影响销售端向土地投资端传导的时滞。
• 预测结果：预计2018年下半年土地购置面积同比增幅下降至8%，土地购置费同比增幅下降至5%。

2. 建安成本预测方法

• 施工面积预测：
  • 施工面积等于前期n个月新开工面积之和。
  • 2017年施工面积同比增速预计为5%，2018年预计在2%~5%之间。
• 单位面积施工成本预测：
  • 通过建安支出和施工面积倒推得出。
  • 2016年单位面积施工成本约为1,607元/平方米，2018年预计增长至1,685元/平方米，同比增长约2%。
• 成本构成：人工成本、水泥及钢材等原材料价格变化主导单位面积施工成本增速。

投资展望结论

• 预测模型：将土地购置费增速、施工面积增速及单位面积施工成本增速代入模型，可拟合房地产投资完成额同比增速。
• 2013年以来：实际值与预测值的差值在0.47%~1.88%之间，模型较为可靠。
• 2018年预测：住宅投资完成额同比增速预计下滑至5%~7%，房地产开发投资增速预计在3%~5%之间。

关键信息

• 土地购置费是影响地产投资增速的核心变量。
• 建安支出占比最大，主要由施工面积和单位面积施工成本决定。
• 施工面积与新开工面积密切相关，其增速受库存周期和销售趋势影响。
• 单位面积施工成本主要受人工成本、水泥及钢材价格变化影响。
• 政策调控和融资环境是影响房地产投资的重要外部因素。
• 预测模型综合考虑土地购置费、施工面积和单位面积施工成本的变化，提供较为准确的房地产投资增速预测。

预测结果

• 2018年全国土地购置费：同比增速预计下降至5%。
• 2018年全国施工面积：同比增速预计在2%~5%之间。
• 2018年单位面积施工成本：预计同比增长约2%。
• 2018年房地产开发投资增速：预计在3%~5%之间。