房地产行业分析方法专题报告：详解房地产行业投资结构及预测方法-20171222-中债资信-15页

房地产行业投资预测分析总结

核心内容概述

本报告围绕房地产行业投资预测框架展开，分析了房地产开发投资构成、预测方法及未来展望。中债资信作为国内首家采用投资人付费营运模式的信用评级机构，基于独立、客观、公正的原则，为客户提供信用信息综合服务。

房地产开发投资构成

房地产开发投资完成额主要包括土地购置费和建安支出两部分。

• 土地购置费：指房企通过各种方式取得土地使用权而支付的费用，包括土地补偿费、出让金、“招、拍、挂”方式支付的资金等。土地购置费可进一步分解为土地购置面积和土地购置单价的乘积。
• 建安支出：指建筑工程、安装工程和设备工器具购置的费用，主要由施工面积和单位面积施工成本构成。

各项占比分析

• 2017年1~8月，建筑工程投资占比达 $64.22%$，土地购置费占比约 $19.51%$。
• 随着土地价格的上涨，土地购置费在房地产投资中的比重将逐步提升。
• 图2展示土地购置费与建安支出占比变化趋势较为平稳。

房地产投资预测框架

房地产投资预测采用分项预测、定量测算与定性分析结合、结合宏观经济与政策导向的分析框架。

分项预测

• 土地购置费：受土地成交价款变化趋势、土地供应计划及土地购置意愿影响。
• 建安支出：由施工面积增速和单位面积施工成本增速决定。

定量与定性结合

• 部分指标（如土地成交价款、库存规模、销售面积等）可通过定量测算获得。
• 部分指标（如政策导向、融资环境变化、房企意愿等）需通过定性分析判断。

宏观经济与政策调整

• 房地产行业受宏观经济变化和中央政策导向影响显著。
• 政策调控对土地市场和房企行为产生直接影响，未来土地购置费及建安支出需结合政策进行调整。

房地产投资预测方法

土地购置费预测

• 趋势判断：土地成交价款变化趋势领先土地购置费约8个月。
• 供应端：超过50个城市上调土地供应计划，土地供应端限制较小。
• 需求端：房企现金流及库存规模是影响土地购置意愿的关键因素。
• 预测结果：预计2018年下半年土地购置面积同比增幅下降至约 $8%$，土地购置费同比增幅下降至约 $5%$。

建安成本预测

• 施工面积预测：施工面积与前期新开工面积相关，施工面积增速主要由新开工面积决定。
• 单位面积施工成本预测：由人工成本、水泥及钢材等原材料价格变化决定。
• 预测结果：预计2018年单位面积施工成本为 $1,685$ 元/平方米，同比增长约 $2%$。施工面积预计增长 $2% \sim 5%$。

投资展望结论

• 房地产投资完成额由土地购置费和建安支出共同构成，其增速变化取决于三者的变化。
• 通过预测模型测算，预计2018年全年住宅投资完成额同比增速较2017年下滑至约 $5\sim 7%$，房地产开发投资增速将增长至约 $3% \sim 5%$。
• 该模型在2013年以来的预测误差较小（ $0.47% \sim 1.88%$）。

关键信息汇总

总结

房地产行业投资预测需综合考虑土地购置费、建安支出及其影响因素，包括政策、供需、现金流和库存周期等。未来，随着政策调控加强和融资环境收紧，土地购置费和建安支出增速将趋于放缓，房地产投资整体将呈现温和增长态势。