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销售购地略超预期 投资增速小幅回落

核心内容

2018年上半年，中国房地产行业数据显示，销售和购地数据略超预期，但投资增速有所回落。整体行业呈现出销售难上难下、投资维持高位、资金紧张持续、补库存需求仍强的态势。分析师认为，政策放松的可能性较低，行业未来仍需面对一定的挑战。

主要观点

• 房地产开发投资增速小幅回落：2018年上半年房地产开发投资名义增长9.7%，较1-5月回落0.5个百分点，全年增速预计下调至9%。
• 销售数据反弹，但难以大幅回暖：商品房销售面积同比增长3.3%，销售额增长13.2%，销售增速预计全年将回落至5%以下。
• 房价增速继续提高：房价上涨速度达到近22个月新高，上半年房价同比增速为9.9%，住宅价格同比增速为11.6%。
• 到位资金增速回落：房地产开发企业到位资金同比增长4.6%，增速较1-5月回落0.5个百分点，预计全年将维持在0左右。

关键信息

1. 房地产开发投资

• 全年房地产开发投资名义增速预计为9%。
• 土地购置面积同比增长7.2%，增速较1-5月提高5.1个百分点。
• 土地成交价款同比增长20.3%，增速提高4.3个百分点。
• 房屋新开工面积同比增长11.8%，增速提高1个百分点。

2. 商品房销售

• 销售面积同比增长3.3%，销售面积增速较1-5月提高0.4个百分点。
• 销售额同比增长13.2%，增速较1-5月提高1.4个百分点。
• 销售数据反弹主要由于部分开发商加快推盘速度。
• 销售面积增速全年可能降至0，销售额增速也将回落至5%以下。

3. 房价上涨

• 上半年房价同比增速为9.9%，高于2017年全年3.9个百分点。
• 住宅价格同比增速为11.6%，高于2017年5.6个百分点。
• 房价上涨背后是短期供需失衡，政策放松预期较低。

4. 到位资金

• 上半年到位资金同比增长4.6%，增速较1-5月回落0.5个百分点。
• 自筹资金和定金及预收款维持较高增速，分别为9.7%和12.5%。
• 国内贷款和个人按揭贷款增速分别下降7.9%和4.0%。
• 表外回表是到位资金增速回落的主要原因。

投资建议

• 推荐两类房企：
  • 融资能力强、加杠杆空间大的房企：如万科A、保利地产；
  • 受益于区域供给紧张和需求旺盛的高弹性房企：如滨江集团、蓝光发展。

风险提示

• 资金紧张可能超预期加重；
• 销售数据可能出现大幅下降。

行业评级体系

• 行业投资评级：

  • 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

• 公司投资评级：

  • 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上；
  • 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

分析师与研究助理简介

• 郑闵钢：房地产行业首席研究员，拥有丰富的行业研究经验，多次获得分析师奖项。
• 任鹤：研究助理，清华大学土木工程专业本硕，法学双学士，具备专业资质，关注房地产行业。

免责声明

本报告内容仅供参考，不构成投资建议。报告中引用信息来源于公开资料，东兴证券对信息的准确性和完整性不作保证。投资者应自主决策，自行承担投资风险。