房地产行业6月月报：投资高位略降，开、施工趋强，销售不弱-20180716-华创证券-21页-0mb

房地产6月月报总结

核心内容概述

本报告对2018年6月房地产市场进行了全面分析，涵盖开发投资、销售情况、资金来源、政策调控等多个方面。整体来看，房地产行业在低库存背景下表现出较强的补库存意愿，但受资金偏紧影响，部分指标出现回落。同时，政策调控持续加码，尤其是人才新政和房地产市场乱象治理，进一步推动了行业集中度提升和市场结构变化。

主要观点

1. 开发投资

• 1-6月房地产开发投资同比增长 9.7%，较前值下降 0.5pct。
• 6月单月开发投资增速为 8.4%，较5月下降 1.4pct。
• 住宅投资增速为 13.6%，商办投资增速为 0.9%，显示住宅市场相对活跃。
• **维持18年开发投资增速6.0%**的判断。

2. 新开工与施工

• 1-6月商品房新开工面积同比增长 11.8%，较前值上升 1.0pct。
• 6月单月新开工面积同比增长 15.0%，显示行业补库存意愿强烈。
• 商品房施工面积同比增长 2.5%，较前值上升 0.5pct。
• 土地购置面积同比增长 7.2%，较前值上升 5.1pct，但百城土地成交数据走弱，预示后续土地成交可能下降。

3. 销售情况

• 1-6月商品房销售面积同比增长 3.3%，较前值上升 0.4pct。
• 6月单月销售面积同比增长 4.5%，环比增长 45.8%。
• 49城销售面积同比下降 15.1%，而604城同比增长 8.5%，显示三四线城市销售表现优于一二线。
• 东部地区销售面积同比下降 5.4%，中部和西部分别增长 12.8% 和 10.0%。
• **维持18年销量增速0%**的判断。

4. 资金来源

• 1-6月房地产开发企业资金来源同比增长 4.6%，较前值下降 0.5pct。
• 6月单月资金来源同比增长 3.0%，较5月下降 14.3pct。
• 自筹资金同比增长 15.3%，定金及预收款同比增长 11.6%，显示企业融资能力较强。
• 国内贷款和个人按揭贷款同比分别下降 26.8% 和 5.3%，表明融资环境依然偏紧。

关键信息

1. 投资端

• 土地购置费贡献率高位回落，施工相关投资贡献率略有提升。
• 行业低库存背景下补库存意愿强，但资金紧张可能限制后续投资增长。
• 预计2018年开发投资增速维持 6.0%。

2. 销售端

• 销售表现受高基数影响，6月实现正增长，但整体增速放缓。
• 三四线城市销售表现优于一二线，中西部地区优于东部。
• 龙头房企销售表现强劲，50家主流房企销售金额同比 +50.4%，远超行业整体增速。
• 人才新政滞后释放购房需求，将在下半年对冲部分销量下降。

3. 资金端

• 资金来源以销售回款为主，其他资金来源如定金及预收款表现较好。
• 国内贷款和个人按揭贷款仍处于弱势，显示融资环境偏紧。
• 融资集中度提升，资源向龙头房企集聚，行业集中度进一步增强。

行业结构与趋势

• 销售集中度提升：龙头房企表现优于市场，推动行业集中度上升。
• 区域差异：中西部地区销售增长优于东部，三四线城市销售优于一二线。
• 政策调控：人才新政持续扩围，有助于推动销售增长。
• 棚改货币化：贡献力度逐步减弱，预计对三四线城市销售形成一定压力。
• 市场去库存：全国商品房待售面积同比下降 14.7%，库存水平下降。

推荐与评级

• 维持房地产板块“推荐”评级。
• 重点推荐企业：
  • 龙头：新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团
  • 二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行
• 行业资金超预期收紧

政策分析

1. 人才新政

• 多地出台人才购房补贴政策，如西安、深圳、南昌等。
• 高层次人才可享受购房补贴、公积金贷款优惠等政策支持。
• 政策释放购房需求，对市场起到支撑作用。

2. 房地产市场乱象治理

• 30城开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房、黑中介、虚假广告等行为。
• 多地加强预售监管、打击违规销售行为，如长沙、昆明、贵阳等。

3. 土地政策

• 住宅用地供应改革持续推进，鼓励多主体参与租赁住房建设。
• 部分城市加大土地供应，如长沙、重庆等，以稳定市场预期。
• 不动产登记体系全面运行，推动土地管理规范化。

4. 信贷政策

• 首套房贷款利率连续上涨，部分城市如南京、珠海等已上调至基准利率上浮25%。
• 个人按揭贷款受限制，银行放贷偏紧。
• 政府向国有银行发放额外信贷配额，缓解房地产行业资金压力。

行业数据概览

相关研究报告

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• 《房地产行业周报：棚改货币化因地制宜，产业资本正不断增持》

行业展望

• 2018年房地产市场将维持低增长态势，但结构优化趋势明显。
• 行业集中度继续提升，龙头房企在融资、拿地、销售方面更具优势。
• 政策调控趋稳，继续推进长效机制建设，推动市场平稳发展。