TOP50房企上半年土储布局分析_8页_791kb

上半年开源节流，下半年取地热情不减

核心内容总结

本文围绕2021年上半年TOP50房企的土地储备策略展开分析，探讨其在政策调控、资金紧张背景下的土储布局变化，并对未来土地市场和新房市场的发展趋势进行预判。

主要观点

1. 取地愈加谨慎，以低风险和高周转为原则聚焦精品地块

• 取地规模下降：2021年上半年TOP50房企住宅用地取地规划建面同比下降18个百分点，低于2018年以来历年同期水平。
• 价格上升：尽管取地面积减少，但成交金额同比增长9%，平均楼面价同比上升33%，达到历史峰值。
• 区域聚焦：房企更加关注核心城市和高溢价优质地块，22城取地面积和金额占比分别增长12和7个百分点，且溢价率保持稳定或小幅上升。
• 地块选择：单宗地块面积持续下降，平均规划建面降至14.1万平米，为2018年以来最低值。10-15万平米面积段地块占比达六成以上，15万平米以上地块占比降至30%以内。

2. 区域布局上坚守热点城市，同时拓展次核心区域优质城市

• 热点城市集中：TOP50房企取地仍以一二线城市为主，一线城市和二线城市取地金额占比分别提升至19%和66%，三四线城市占比进一步收缩。
• 城市群表现：
  • 长三角、粤港澳城市群：取地占比显著高于全国水平，成为房企重点布局区域。
  • 成渝、京津冀城市群：取地占比也略高于全国，其中京津冀因北京、天津集中供地而表现突出。
  • 次核心城市群：北部湾、成渝和哈长城市群取地量增长，南宁、哈尔滨、长春等城市取地面积超过百万平米。
• 未来趋势：随着热点城市群竞争加剧，利润空间压缩，次核心城市群中的省会城市或将成为房企新的关注点。

3. 土储“入不敷出”，下半年新房市场收缩，土地市场保持活力

• 土储补充不足：2021年上半年TOP50房企拿地面积销售比仅为49%，远低于2019年时的水平，表明新增土储难以覆盖销售面积。
• 销售增长支撑土储：尽管下半年新房市场销售面积可能下滑，但上半年销售业绩的增长为房企争取了更多土储份额，增强了其下半年的取地能力。
• 拿地金额销售比下降：上半年拿地金额销售比下降7个百分点，远低于40%的行业标准，反映出房企在土地投入上的更加谨慎。
• 非公开市场取地：为缓解资金压力，房企可能进一步转向非公开市场（如收并购、城市更新等）获取土地，但该方式存在较大不确定性，短期内难以显著改变取地总量。

关键信息

• 2021年上半年TOP50房企取地总金额占比全国52%，显示其在土地市场中的主导地位。
• 22城集中供地政策对房企取地行为产生明显影响，促使房企更关注核心城市和优质地块。
• TOP50房企取地策略呈现“小而精”趋势，注重开发效率和风险控制。
• 土地市场与新房市场联动，上半年房企主动缩减土储，但对优质地块仍保持高关注度，为下半年市场提供支撑。
• 数据来源：贝壳研究院整理的图表和统计数据显示了房企取地行为的变化趋势。

图表说明

• 图1：TOP50房企半年度取地情况，反映面积与金额变化。
• 图2：TOP50房企半年度平均取地溢价率，展示区域溢价差异。
• 图3：TOP50房企取地单宗平均面积变化，体现地块规模趋势。
• 图4：TOP50房企取地单宗面积段占比，显示房企对小面积地块的偏好。
• 图5：TOP50房企取地分线级占比，展示区域分布特征。
• 图6：2021H1TOP50房企成交宅地规划建面占比，对比全国情况。
• 图7：TOP50房企历年成交住宅用地城市群规划建面占比变化，反映区域布局演变。
• 图8：TOP50房企2021年上半年拿地面积销售比，显示土储补充与销售的不匹配。
• 图9：TOP50房企2021年上半年拿地金额销售比，体现资金使用效率。

总结

2021年上半年，TOP50房企在政策调控和资金紧张背景下，采取了“开源节流、聚焦精品”的土储策略，进一步强化对热点城市的关注，同时降低土地储备规模以提升资金周转效率。尽管整体取地面积减少，但平均楼面价大幅上涨，反映出房企对优质地块的持续追捧。随着下半年新房市场可能面临销售收缩，房企仍有望通过非公开市场补充土储，但短期内土地市场仍保持一定活力。