房地产行业专题研究报告：房企的未来指数，土储的线索-20210619-国元证券-11页_901kb

报告摘要

房企未来指数：土储的线索总结

核心内容

房地产的长期趋势由基本面（刚需和改善性需求）决定，而这些需求又与一个地区的人口（特别是适婚人口）密切相关。人口流动是判断房地产前景的关键指标，其规律可由经济繁荣度（夜光指数）和人口密度共同解释。

主要观点

经济繁荣驱动人口流动
经济越繁荣的地区，人口流入率越高，反之亦然。夜光指数是衡量经济繁荣的重要工具，且与人口流动呈正相关。
人口密度影响残差部分
夜光指数无法解释的人口流动部分与人口密度呈负相关，即人口过密会挤出部分低端劳动者，导致其向人口密度较低的地区迁移。
人口持续流入经济繁荣且人口密度适中的地区
未来人口将更倾向于流入经济偏繁荣、人口密度适中的省份或省会城市，如杭州、昆明、长春、合肥、沈阳、福州等。
城市梯队划分
全国200余座主要城市可按夜光指数/人口密度划分为10个梯队，梯次越靠前的城市在未来人口流入和地产前景方面更具优势。
房企未来指数与土储分布相关
房企的未来指数与其土地储备和项目储备在不同梯队城市的分布情况密切相关，土储结构越优，房企未来前景越佳。
房企布局策略分类
优质房企可大致分为两类：
- 均衡布局型：在多个梯队城市均有布局，享受区域轮动带来的收益，如中海发展。
- 集中深耕型：专注于少数几个梯队城市，如杭州滨江，虽然能获得区域地价上涨带来的收益，但也更易受政策影响。
房企规模与布局结构关系
规模越大的房企，其布局结构越弱，倾向于在中后梯队城市增加土储比例，而中等规模房企（1000-3000亿）布局最为合理。
未来指数与信用状态的关系
未来指数代表房企信用的未来趋向，但不等同于其当前信用状态。信用和未来指数同时偏低的房企需特别关注。

关键信息

未来指数作为参考指标：用于评估房企信用的未来走势，而非当前状态。
土储分布决定房企未来指数：房企的土储结构是其未来发展的关键依据。
中大型房企布局策略：
- 前7梯队城市土储比例高于城市数量占比。
- 后3梯队城市土储比例较低。
- 规模越大，土储分布越分散，集中度越低。
优质房企案例：
- 均衡布局型：中海发展。
- 集中布局型：杭州滨江。
需警惕的房企：信用和未来指数同时偏低，如建业住宅、石榴置业、华夏幸福等。

风险提示

数据统计可能存在偏差。
经济和货币政策可能超预期，影响人口流动及房企布局。

主要市场数据

指数	值
上证综指	3525.10
深圳成指	14583.67
沪深 300	5102.47
中小盘指	4569.68
创业板指	3239.23

图表与数据来源

图1-图5：展示人口流动与夜光指数、人口密度的关系。
表1：全国城市按夜光指数/人口密度划分为10个梯队。
表2：房企在不同梯队城市的土储布局比例。
表3：房企规模与土储分布结构的关系。
表4-表6：具体房企土储分布情况及新增土储数据。

分析师信息

梁岩涛
执业证书编号：S0020521050001
邮箱：liangyantao@gyzq.com.cn
电话：021-51097188
杨为敦
执业证书编号：S0020521060001
邮箱：yangweixiao@gyzq.com.cn
电话：021-51097188

免责声明

本报告仅限于国元证券客户使用。
所有内容仅代表个人观点，不构成投资建议。
报告内容基于公开信息，不保证其准确性或完整性。
未经授权，不得复制、转发或传阅给非特定读者。

投资评级说明

投资评级	定义
买入	预计未来6个月内，股价涨跌幅优于上证指数20%以上
增持	预计未来6个月内，股价涨跌幅优于上证指数5-20%之间
持有	预计未来6个月内，股价涨跌幅介于上证指数±5%之间
卖出	预计未来6个月内，股价涨跌幅劣于上证指数5%以上