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地产政策再加码，未来需关注什么？

核心内容

近期地产政策从供给端和需求端持续加码，旨在稳定市场信心、支持刚需购房、改善销售表现。供给端聚焦优质房企融资支持，需求端则加大对首套房购买的支持力度。然而，政策效果尚未显著显现，地产销售和投资仍面临下行压力，未来需重点关注地区分化、竣工投资表现以及疫后消费修复情况。

主要观点

1. 地产政策变动与效果

• 政策加码：自12月以来，中央多部门对地产支持力度加大，供给侧“三箭齐发”（信贷、债券融资、股权融资），需求侧放松限购、降低首套房贷款利率等措施。
• 融资改善：12月100家典型房企融资规模有所企稳，信用债净融资首次转正，股权融资加快落地，但整体融资规模仍处于低位。
• 销售改善有限：尽管首套利率下调，但地产销售依然低迷，部分城市销售同比降幅扩大，政策对中低能级城市效果有限，而高能级城市仍有需求释放空间。
• 投资回落：地产投资进一步下行，拿地意愿减弱，土地成交持续低迷，抑制开工投资，整体投资表现疲软。

2. 地产供需分化与政策影响

• 需求侧地区分化：高能级城市具有更强的购房需求恢复弹性，而中低能级城市因需求透支和人口流出，销售表现依然疲软。
• 政策覆盖范围扩大：首套房贷款利率调整机制覆盖城市从23个增至38个，表明政策重心向中高能级城市转移。
• 竣工投资或好于总体：在“保交楼”政策推动下，竣工相关投资或优于总体投资，但销售低迷和拿地意愿不足仍制约开工投资。

3. 疫后修复进程加快

• 人流物流修复：市内和跨区人口流动显著回升，地铁客运量、拥堵延时指数、航班架次、迁徙规模等指标均恢复至疫情前水平。
• 线下消费复苏：代表连锁餐饮疫情歇业率降至去年以来最低水平，流水恢复强度明显回升，但总体水平仍偏低。
• 物流运力恢复：公路货运、铁路货运和邮政快递已恢复至疫情前水平，反映经济活动逐步复苏。

关键信息

地产政策与市场表现

• 首套房贷款利率：全国首套平均房贷利率由4.30%降至4.13%，政策覆盖城市由23个增至38个。
• 销售表现：温州、武汉等地销售同比降幅扩大，部分城市销售仍低迷。
• 投资表现：11月房地产投资同比-19.9%，较三季度平均下降7.1个百分点。

疫后修复数据

• 地铁客流量：全国26个样本城市地铁客运量较上周回升34.8%，恢复至去年5月水平。
• 拥堵延时指数：全国拥堵延时指数较上周回升8.6%，深圳、上海、南京等城市提升显著。
• 航班架次：国内执行航班架次较上周回升32.6%，恢复至今年7月水平。
• 迁徙规模指数：全国迁徙规模指数回升34.8%，恢复至去年同期水平。
• 餐饮恢复：代表连锁餐饮疫情歇业率降至0%，流水恢复强度达51.5%。
• 物流恢复：全国整车货运物流指数转降为升，公路货运流量指数在29个省市环比上升。

中游产业表现

• 钢铁行业：建筑钢材成交量、表观消费量均回落，高炉开工率和钢厂盈利率仍处低位。
• 水泥行业：水泥开工率、出货率、库存及价格均回落，需求持续收缩。
• 玻璃行业：玻璃库存回落，产销有所好转，价格回升。
• 化工与汽车：PTA开工率回升，但涤纶长丝、汽车半钢胎、全钢胎开工率均回落。

风险提示

• 疫情反复：疫情演变存在不确定性，可能对疫情防控和经济活动造成扰动。
• 数据误差：部分数据可能存在统计误差或遗漏，需谨慎对待。

图表目录（摘要）

• 图表1：中央部门地产政策支持表态加强
• 图表2：地产供给侧融资支持“三箭齐发”
• 图表3：地产需求放松力度加强
• 图表4：首套房贷款利率调整城市范围扩大
• 图表5：典型房企融资企稳
• 图表6：地产信贷与债券融资下行态势控制
• 图表7：上市房企股权融资预案发布
• 图表8：股权融资占地产融资比重小
• 图表9：全国首套平均房贷利率下行
• 图表10：首套利率下调城市地产销售偏弱
• 图表11：土地成交表现低迷
• 图表12：地产销售略有好转，投资延续下行
• 图表13：高能级城市购房需求释放空间大
• 图表14：北京、浙江销售恢复弹性强于河南等地
• 图表15：高能级城市购房需求弹性更高
• 图表16：放松限购政策提振销售
• 图表17：具备购房需求地区销售表现较好
• 图表18：地产高周转时销售高于竣工
• 图表19：建筑工程投资下行，安装工程投资平稳
• 图表20：玻璃表观消费好转
• 图表21：水泥价格回落
• 图表22：地铁客流量回升
• 图表23：26个样本城市地铁客运量上涨
• 图表24：全国拥堵延时指数回升
• 图表25：多地拥堵指数回升
• 图表26：12月城市商圈客流分化
• 图表27：12月下旬多数城市商圈客流显著恢复
• 图表28：国内执行航班架次回升
• 图表29：全国迁徙规模指数回升
• 图表30：城市餐饮恢复强度提升
• 图表31：一线城市餐饮恢复强度同比好转
• 图表32：城市外卖恢复强度快速提升
• 图表33：城市外卖恢复强度同比提升
• 图表34：全国疫情歇业率显著回落
• 图表35：全国流水恢复强度明显回升
• 图表36：铁路货运量回升
• 图表37：全国快递物流恢复强度提升
• 图表38：全国整车货运物流指数转升
• 图表39：29省市公路货运流量环比上升
• 图表40：建筑钢材成交量回落
• 图表41：全国钢材表观消费量回落
• 图表42：高炉开工率仍处低位
• 图表43：钢厂盈利率仍处低位
• 图表44：水泥粉磨开工率回落
• 图表45：水泥出货率回落
• 图表46：水泥库存回落
• 图表47：水泥价格回落
• 图表48：玻璃库存回落
• 图表49：玻璃周产量回升
• 图表50：玻璃价格回升
• 图表51：沥青开工率回落
• 图表52：PTA开工率回升
• 图表53：涤纶长丝开工率回落
• 图表54：汽车半钢胎开工率回落
• 图表55：汽车全钢胎开工率回落
• 图表56：30大中城市商品房成交面积回落
• 图表57：1月商品房成交同比明显回升
• 图表58：全国二手房成交有所回升
• 图表59：12月二手房成交弱于11月
• 图表60：越南出口同比显著回落
• 图表61：电子零件、电话、机械设备出口回落
• 图表62：CCFI综合指数回落
• 图表63：CCFI东南亚航线运价回落
• 图表64：CCFI欧洲航线运价回落
• 图表65：CCFI日本航线运价回落