20230225-国金证券-房地产行业研究_销售持续复苏_首套房贷利率再次下行_17页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容

本报告分析了房地产行业在节后第四周的表现，指出新房和二手房销售持续复苏，首套房贷利率进一步下行，政策宽松对市场信心有所提振。同时，部分房企出现债务违约风险，影响市场情绪。

主要观点

• 销售复苏：新房销售在二线城市表现较好，周环比增长29%，周同比提升17%；二手房市场表现强劲，一线城市周环比增长13%，三四线城市周环比增长36%。
• 房贷利率下调：23个城市下调首套房贷利率，贝壳百城首套房贷利率降至4.04%，为2019年以来最低水平。
• 政策支持：央行拓展民企发债支持范围，交易商协会接受多家房企中票注册，房企融资环境明显宽松。
• 行业分化：一二线城市销售复苏明显，三四线城市恢复力度较弱，库存去化周期仍偏高。
• 投资建议：推荐有持续拿地能力、布局优质城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展；物业板块受益于经济复苏和保交楼推进，推荐滨江服务、建业新生活；二手房市场活跃，推荐强房产中介平台贝壳。

关键信息

市场表现

• A股房地产板块：本周上涨0.9%，在各板块中排名第17。
• 港股房地产板块：本周下跌1.3%，排名第10。
• 物业板块：恒生物业服务及管理指数下跌3.2%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.9%和-3.9%。

土地市场

• 全国300城宅地成交：2月18日-24日成交213万㎡，环比-60%，同比-37%。
• 累计成交：2023年初至今累计成交6347万㎡，同比-10%。
• 权益拿地金额前五：华润置地（103亿元）、越秀地产（59亿元）、厦门坤霖辰房地产投资（32亿元）、中建国际投资（31亿元）、京东集团股份（31亿元）。

新房市场

• 35城新房成交：445万㎡，环比+16%，同比-1%。
• 一线城市：成交面积环比-22%，同比-28%。
• 二线城市：成交面积环比+29%，同比+17%。
• 三四线城市：成交面积环比+12%，同比-50%。

二手房市场

• 15城二手房成交：218万㎡，环比+19%，同比+87%。
• 一线城市：成交面积环比+13%，同比+51%。
• 二线城市：成交面积环比+20%，同比+96%。
• 三四线城市：成交面积环比+36%，同比+205%。

政策动态

• 央行举措：拓展民企发债支持范围，接受碧桂园、绿城等房企中票注册，融资环境宽松。
• 地方政策：扬州、日照、景德镇等地出台支持刚需和改善性住房的政策，如取消限购、提高公积金贷款额度、阶段性购房补贴等。
• 住房租赁支持：央行和银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，支持专业化、规模化住房租赁企业发展。

公司动态

• 地产公司：中国金茂、保利发展、首开股份、祥生控股等公司发行债券或进行股权重组。
• 物管公司：招商积余、东原仁知服务、碧桂园服务、绿城服务等公司进行战略合作或设立新公司。

估值情况

• A股地产PE-TTM：平均为17.0，部分公司如建发股份、滨江集团PE-TTM为5.1、6.0。
• 港股地产PE-TTM：平均为10.9，中国海外发展、绿城中国、建发国际集团等公司PE-TTM分别为4.4、2.8、5.3。
• 港股物业股PE-TTM：平均为7.3，建业新生活、碧桂园服务、华润万象生活等公司PE-TTM分别为4.2、6.9、30.4。

风险提示

• 政策效果不佳：宽松政策对市场提振效果可能不及预期，销售持续低迷。
• 三四线城市恢复弱：三四线城市成交量低位徘徊，市场恢复力度不足。
• 房企债务违约：多家房企出现债务违约，对市场信心造成冲击。

投资建议

• 地产板块：推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企。
• 物业板块：受益于经济活动复苏和保交楼推进，推荐滨江服务、建业新生活等。
• 二手房市场：推荐强房产中介平台贝壳，受益于市场活跃度提升。

图表目录

• 图表1：2月贝壳百城首套房贷利率再次下行
• 图表2：2月有23个城市下调首套房贷利率
• 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序
• 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序
• 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名
• 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名
• 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅
• 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名
• 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名
• 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率
• 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比
• 图表12：2023年年初至今权益拿地金额前20房企
• 图表13：40城新房成交面积及同比增速
• 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比
• 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比
• 图表16：35城新房成交明细（万平方米）
• 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周）
• 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比
• 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比
• 图表20：15城二手房成交明细（万平方米）
• 图表21：12城商品房的库存和去化周期
• 图表22：12城各城市能级的库存去化周期
• 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期
• 图表24：地产行业政策新闻汇总
• 图表25：上市公司动态
• 图表26：物管行业资讯
• 图表27：物管公司动态
• 图表28：A股地产PE-TTM
• 图表29：港股地产PE-TTM
• 图表30：港股物业股PE-TTM
• 图表31：覆盖公司估值情况