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华润万象生活2021年度业绩总结

核心内容

华润万象生活（01209.HK）于2022年3月31日发布2021年度业绩报告，显示其在营收、毛利润和净利润方面均实现显著增长。整体来看，华润万象生活作为“商管+物管”双轮驱动的龙头物企，展现出强劲的发展势头。

主要观点

• 财务表现突出：2021年华润万象生活营业收入、毛利润、净利润分别为88.75亿元、27.59亿元和17.26亿元，同比增长分别为30.9%、51.0%和111.1%。毛利率和净利率分别提升至31.1%和19.4%，较2020年增长4.1和7.3个百分点。
• 战略转型驱动增长：2021年，华润万象生活向“城市空间运营服务商”转型，重点拓展城市公共空间业务，年内外拓合约面积达3580万平方米，同比增长320.5%。
• 业务结构优化：企业通过收购禹洲物业及中南服务，新增在管面积超7248万平方米，合约面积1.22亿平方米，进一步扩大了管理规模。

关键信息

一、住宅及其他非商业物业板块

• 在管面积：1.47亿平方米，同比增长37.8%。
• 合约面积：1.86亿平方米，同比增长30.1%。
• 收入构成：
  • 物业管理服务：71.0%
  • 针对开发商的增值服务：15.3%
  • 社区增值服务：13.6%
• 社区增值服务增长显著：同比增长86.9%，达7.25亿元，成为住宅板块增长最快的业务条线。
• 增值服务体系：2021年推出“MoreFun”增值服务体系，包括管家服务、润商汇、装修服务、租售服务等，其中四大赛道均实现收入翻倍增长。
• 面积来源构成：华润置地贡献约65.2%的在管面积，其余来自华润集团及第三方开发商，非关联方占比提升11.1个百分点。

二、商业运营及物管板块

• 购物中心在管面积：737.8万平方米，同比增长20.4%。
• 写字楼在管面积：821.3万平方米，同比增长44.3%。
• 收入构成：
  • 购物中心板块收入：21.30亿元
  • 写字楼板块收入：14.35亿元
• 整体毛利率：提升6.8个百分点至48.6%。
• 购物中心毛利率：从48.8%提升至62.4%，主要得益于规模效应和收入模式从包干制向酬金制转变。
• 购物中心业绩：
  • 零售额首次突破千亿，达1189亿元，同比增长43.8%
  • 出租率提升至96.9%
  • 租金收入达152亿元，同比增长35.4%
  • 经营利润率上升至60.9%
• 写字楼业绩：
  • 出租率提升11.4个百分点至82.7%
  • 收入同比增长32.5%
• 外拓成果：2021年获取12个第三方购物中心项目，总在管面积达124万平方米。

行业展望

• 市场前景广阔：随着消费升级、新中产人群壮大及Z世代崛起，高端及品质赛道商业市场快速发展，华润万象生活有望继续受益。
• 竞争加剧：2022年1月，龙湖智创生活以“物管+商管”模式向港交所递交招股书，若成功上市，将与华润万象生活形成竞争。
• 发展建议：企业需持续加强社区增值服务的盈利能力，优化城市公共空间业务，以保持行业领先地位。

研究团队

• 李艳杰：lyjforl（微信号），liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn
• 范楚学：Ciyyuan_（微信号），fanchuxue@ehconsulting.com.cn
• 严逸然：y85780（微信号），yanyiran@ehconsulting.com.cn

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结语

华润万象生活凭借其战略转型和业务优化，实现了显著的财务增长。作为背靠央企华润集团的龙头企业，其在物业行业具有较强的竞争力。未来，企业需进一步提升住宅板块及社区增值服务的盈利能力，同时应对来自龙湖智创生活的潜在竞争。