华润万象生活2021年业绩总结与投资分析
核心内容
华润万象生活（1209.HK）在2021年实现了显著的业绩增长，展现出强大的运营能力和扩张潜力。公司持续通过收并购加速布局，提升在管规模，同时在商业管理和住宅物业管理方面均取得良好成效。
主要观点
2021年业绩表现
- 营业收入：88.75亿元，同比增长30.9%
- 归母净利润：17.25亿元，同比增长110.9%
- 基本每股收益：0.76元，同比增长55.9%
- 总市值：717.31亿元，流通市值与总市值一致
- 流通股比例：100%
商管业务表现
- 商管收入：35.7亿元，同比增长23.2%
- 毛利率：48.6%，同比提升6.8个百分点
- 购物中心收入：21.3亿元，同比增长17.6%
- 购物中心毛利率：62.4%，同比提升13.6个百分点
- 购物中心数量：69家，其中53家来自华润置地，占比76.8%
- 零售额：1189亿元，同比增长43.8%
- 重奢购物中心零售额：同比增长39.7%
写字楼业务表现
- 写字楼收入：14.4亿元，同比增长32.5%
- 写字楼出租率：82.7%，同比提升11.4个百分点
- 在管项目数：115个，总建筑面积约820万平方米
- 客户满意度：99.3%，助力出租率提升
住宅物管业务表现
- 住宅物管收入：53.1亿元，同比增长36.7%
- 毛利率：19.3%，同比提升3.4个百分点
- 在管面积：1.5亿平方米，同比增长37.8%
- 外拓面积：3590万平方米，同比增长320.5%
- 第三方在管面积占比：34.8%，同比提升11.1个百分点
- 社区增值服务收入：7.2亿元，同比增长86.9%
- 增值服务占比：13.6%，同比增长3.6个百分点
- 各细分业务增长：管家服务、润商会、装修服务、租售服务分别增长123%、123%、129.5%、106.6%
收并购进展
- 2022年已收购：禹州物业（10.58亿元）和中南服务（不高于22.6亿元）
- 在管面积提升：收购后在管面积预计达2.3亿平方米，进入行业TOP15行列
- 战略布局：弥补在长三角地区的布局短板
- 交易时机：把握物业板块PE下降的窗口期，2021年PE均值为17.64倍，较2020年下降52.31%
- 支付方式：与在管面积交付进度挂钩，降低交易风险
投资建议
- 投资评级：买入（维持）
- EPS预测：2022~2024年分别为0.98、1.27、1.46元
- PE预测：2022~2024年分别为32、25、22倍
- 未来规划：2022年计划外拓10个第三方购物中心，新开18个购物中心
风险提示
- 房地产竣工不及预期
- 疫情反复导致购物中心客流量波动
- 外拓进展不及预期
- 增值服务增长不及预期
财务预测与指标
| 指标 |
2021A |
2022E |
2023E |
2024E |
| 营业收入（亿元） |
88.75 |
132.95 |
172.86 |
197.68 |
| 收入同比（%） |
30.93% |
49.79% |
30.02% |
14.36% |
| 归属母公司净利润（亿元） |
17.25 |
22.34 |
29.08 |
33.22 |
| 净利润同比（%） |
110.95% |
29.49% |
30.20% |
14.25% |
| 每股收益（元） |
0.76 |
0.98 |
1.27 |
1.46 |
| P/E |
41.59 |
32.12 |
24.67 |
21.59 |
| P/B |
5.16 |
4.32 |
3.67 |
3.14 |
| EV/EBITDA |
30.47 |
18.95 |
17.99 |
14.95 |
财务报表摘要
资产负债表
| 项目 |
2021A |
2022E |
2023E |
2024E |
| 流动资产 |
16,030 |
20,016 |
25,078 |
31,229 |
| 现金 |
13,698 |
15,355 |
18,431 |
22,155 |
| 非流动资产 |
5,562 |
5,712 |
5,841 |
5,951 |
| 资产总计 |
21,592 |
25,727 |
30,919 |
37,180 |
| 流动负债 |
6,079 |
7,480 |
9,763 |
12,700 |
| 负债合计 |
7,703 |
9,104 |
11,387 |
14,324 |
| 股东权益 |
13,888 |
16,621 |
19,529 |
22,851 |
| 负债和股东权益总计 |
21,592 |
25,727 |
30,919 |
37,180 |
现金流量表
| 项目 |
2021A |
2022E |
2023E |
2024E |
| 经营活动现金流 |
0 |
2,202 |
4,187 |
4,625 |
| 投资活动现金流 |
0 |
-1,433 |
-1,412 |
-1,178 |
| 筹资活动现金流 |
0 |
388 |
301 |
277 |
| 现金净增加额 |
0 |
1,657 |
3,075 |
3,724 |
利润表
| 项目 |
2021A |
2022E |
2023E |
2024E |
| 营业总收入 |
8,875 |
13,295 |
17,286 |
19,768 |
| 营业成本 |
6,117 |
9,482 |
12,251 |
13,987 |
| 管理费用 |
819 |
771 |
1,054 |
1,216 |
| 财务费用 |
-301 |
62 |
49 |
73 |
| 营业利润 |
1,873 |
3,041 |
3,980 |
4,564 |
| 净利润 |
1,726 |
2,234 |
2,909 |
3,324 |
| EBITDA |
1,931 |
3,041 |
3,980 |
4,564 |
财务比率分析
| 指标 |
2021A |
2022E |
2023E |
2024E |
| 毛利率 |
31.08% |
28.67% |
29.13% |
29.24% |
| 净利率 |
19.45% |
16.81% |
16.83% |
16.81% |
| ROE |
12.42% |
13.44% |
14.89% |
14.54% |
| ROIC |
0.10 |
0.13 |
0.14 |
0.14 |
| 资产负债率 |
35.67% |
35.39% |
36.83% |
38.53% |
| 净负债比率 |
-0.93 |
-0.85 |
-0.86 |
-0.88 |
| 总资产周转率 |
0.41 |
0.52 |
0.56 |
0.53 |
| 应收账款周转率 |
8.51 |
8.67 |
8.54 |
8.58 |
| 应付账款周转率 |
7.29 |
7.83 |
7.52 |
7.59 |
| 每股经营现金 |
0.00 |
0.96 |
1.83 |
2.03 |
| 每股净资产 |
6.09 |
7.28 |
8.56 |
10.01 |
结论
华润万象生活凭借强大的运营能力和持续的收并购策略，实现了业绩的快速增长与规模扩张。公司展现出“高定+扩张”双轮驱动的优势，未来增长可期。投资建议为“买入”，并预计未来三年EPS持续增长，估值逐步下降，体现市场对其未来增长的看好。
