20210401-西南证券-华润万象生活-01209.HK-商业运营持续领先_盈利能力边际改善_6页_1mb

文档总结

核心内容

本文档主要分析了华润万象生活的2020年业绩表现及未来发展趋势，重点突出公司在商业运营和物业管理服务方面的持续增长与盈利能力提升。同时，对公司的财务预测、投资建议及潜在风险进行了概述。

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主要观点

• 业绩高速增长：2020年公司实现营业收入67.8亿元，同比增长16%；核心利润达到8.2亿元，同比增长148%。
• 收入结构优化：住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务收入占比分别为57.3%和42.7%，显示出公司在多业态管理上的布局成效。
• 盈利能力提升：毛利率从2019年的16.1%上升至27.0%，反映出公司运营效率提升和成本控制能力增强。
• 住宅管理规模扩大：2020年住宅物业管理收入38.8亿元，同比增长11.9%；在管建筑面积达1.07亿平，合约面积1.43亿平，储备充足。
• 增值服务占比提升：社区增值服务占分部收入比例由2019年的8.6%提升至10%，体现出公司多元化收入来源的拓展。
• 客户满意度与收缴率高：客户满意度保持在行业第一梯队，收缴率提升至93.1%，合同保留率98.5%，整体平均物业管理费达到2.55元/月/平。
• 商业运营表现强劲：截至2020年末，公司购物中心已开业建筑面积640万平，同比增长22%；平均出租率保持在94.3%左右，零售额达827亿元，同比增长14%。
• 科技赋能提升运营效率：一点万象APP会员数达1340万，同比增长16%，表明数字化手段在商业运营中的重要性。
• 非置地项目占比提升：公司计划在2025年实现非置地项目占比达50%，以进一步推动业务多元化。

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关键信息

财务数据（单位：百万元）

指标/年度	2020A	2021E	2022E	2023E
营业收入	6779	9638	12746	16424
增长率	15%	42%	32%	29%
归母净利润	818	1388	1962	2595
增长率	124%	70%	41%	32%
EPS（元）	0.36	0.61	0.86	1.14
ROE	6.56%	5.74%	7.52%	9.06%
P/E	84.79	66.63	47.15	35.64
P/B	5.56	3.83	3.54	3.23

投资建议

• 预计公司2021-2023年归母净利润复合增速为47%。
• 考虑公司为上市商管公司中的稀缺标的，维持“持有”评级。

风险提示

• 在管面积增长不及预期
• 商业运营发展不及预期

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未来展望

• 在管面积目标：计划于2025年实现全业态物业在管面积达4亿平，跻身行业第一梯队。
• 项目扩展计划：2021年计划新开业13家购物中心，2021-2025年计划外拓项目50个。
• 非置地项目占比：目标于2025年实现非置地项目占比达50%，推动业务结构优化。

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增值服务与创新拓展

• 公司积极拓展城市空间服务及产业园区服务，进军综合设施管理领域。
• 利用自身资源优势，创新拓展服务模式，提升整体运营能力。

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财务指标趋势

指标	2020A	2021E	2022E	2023E
毛利率	26.95%	27.48%	28.61%	29.03%
净利率	12.06%	14.40%	15.39%	15.80%
资产负债率	37.86%	28.55%	31.78%	34.50%
流动比率	2.91	3.84	3.33	3.00
速动比率	2.36	3.66	3.13	2.79
现金净增加额	9,707	11,647	1,619	2,083

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公司在管面积分布

• 全业态物业在管面积：截至2020年末为1.19亿平。
• 商业运营在管面积：购物中心和写字楼合计在管面积760万平。
• 住宅在管面积：1.07亿平，合约面积1.43亿平。

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战略重点

• 住宅管理：持续扩大在管面积，优化收入结构，提升客户满意度和收缴率。
• 商业运营：保持高出租率和零售额，拓展合作品牌数量，推动科技赋能。
• 非置地项目：提高非置地项目占比，推动业务多元化发展。

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总结

华润万象生活凭借高效的运营管理和良好的成本控制，在2020年实现了显著的业绩增长与盈利能力提升。公司正积极拓展住宅与商业管理业务，并加大科技投入以增强运营效率。未来，公司计划通过扩大在管面积和推动非置地项目占比提升，进一步巩固其在行业中的领先地位。尽管存在一定的增长风险，但其盈利能力和市场表现仍被看好。