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华润万象生活2021年中期业绩总结

核心内容

华润万象生活（01209.HK）于2021年8月26日发布中期业绩报告，2021年上半年实现营业收入40.14亿元，毛利润12.93亿元，净利润8.06亿元，分别同比增长28.1%、71.1%和138.1%。毛利率和净利率分别提升至32.2%和20.1%，较2020年同期分别增长8.1个百分点和9.3个百分点。整体业绩表现强劲，主要得益于商业物业毛利率提升和住宅物业规模扩张。

主要观点

• 收入与利润增长显著：净利润同比增长138.1%，主要受益于商业物业毛利率的大幅提升及住宅物业规模增长。
• 管理规模稳步扩大：截至2021年6月30日，华润万象生活在管面积达1.36亿平方米，其中住宅及其他非商业在管面积为1.22亿平方米，购物中心在管面积为690.6万平方米，写字楼物管在管面积为708.8万平方米。
• 外拓与收并购并进：上半年外拓合约面积达1765万平方米，同比增长626.3%；并积极布局城市服务领域，如环卫、河道、体育设施等。
• 商业运营模式优化：将购物中心物业管理服务由包干制改为酬金制，显著提升毛利率，达到67.7%，较去年同期提升31.7个百分点。
• 社区增值服务潜力大：社区增值服务收入同比增长149.4%，达到3.15亿元，未来计划通过投资协同效应强的服务商提升盈利能力。

关键信息

一、住宅板块

• 在管面积：1.22亿平方米，同比增长25%，较2020年底增长14.3%。
• 合约在管比：保持在1.3倍以上，保障未来面积稳步增长。
• 收入构成：
  • 物业管理服务：23.92亿元，同比增长42.3%，占总收入59.6%。
  • 非业主增值服务：占比14%，收入持续增长。
  • 社区增值服务：占比13%，同比增长149.4%，达到3.15亿元。
• 毛利率：17.9%，同比增长3.9个百分点。
• 收入来源：8683.3万平方米来自华润置地，占比71.3%；其余来自华润集团及第三方。

二、商业运营及物管板块

• 在管面积：购物中心690.6万平方米，合约在管比1.75倍；写字楼物管708.8万平方米，合约在管比1.4倍。
• 收入构成：
  • 商业运营及物管收入：16.23亿元，占总收入40.4%。
  • 购物中心收入：9.33亿元，同比下降7.2%，其中7.52亿元来自物管服务，1.81亿元来自分租服务。
  • 写字楼物管收入：6.07亿元，同比增长35.5%。
  • 商业分租收入：1.81亿元，同比增长显著，已达到2020年全年收入的60%。
• 毛利率：商业运营及物管板块毛利率达53.2%，同比增长17.4个百分点。
• 商业分租收入增长：得益于华润置地购物中心出租率提升至96%，同比增长2.1个百分点。

三、未来展望

• 规模扩张：继续推进收并购业务，选择性拓展优质项目，丰富新业态。
• 盈利质量提升：通过酬金制提升商业物业盈利能力，同时加强写字楼物管服务。
• 科技赋能与社区服务：提升管理效益，推动社区增值服务发展，助力企业高质量增长。

行业背景

• 行业趋势：2021年上市物企平均增速超40%，百亿营收企业增至4家，行业格局尚未稳定，仍处于快速发展阶段。
• 相关研究：
  • 《2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告》
  • 《2021中国上市物业服务企业百强研究报告》
  • 《逐鹿天下，上市物企平均增速超40%，百亿营收阵容扩充至4家，行业格局未定，大发展仍在继续》

研究团队

• 唐卓：tz_2580（微信号），tangzhuo@ehconsulting.com.cn
• 李艳杰：lyjforl（微信号），liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn
• 王都：Dwong5011（微信号），wangdu@ehconsulting.com

结语

2021年是华润万象生活上市后的完整财年，企业通过优化运营模式、扩大管理规模、提升增值服务收入，实现了收入与利润的双增长。未来，随着华润置地新建购物中心的持续投入及科技赋能的深化，华润万象生活有望保持高质量增长态势。

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