房地产行业11月月报：投资维持高位、销售继续走弱，政策环境逐步改善-20181216-华创证券-19页-1mb

房地产11月月报总结

核心内容概览

2018年1-11月，房地产市场呈现“投资维持高位，销售继续走弱，政策环境逐步改善”的态势。整体来看，行业仍处于调整阶段，但积极因素正在酝酿，尤其对龙头企业利好明显。

主要观点与关键信息

投资端

• 投资高位运行：1-11月房地产开发投资累计同比 +9.7%，单月同比 +9.3%，较前值上升1.6个百分点。投资增速维持高位。
• 新开工回升：商品房新开工面积同比 +16.8%，施工面积同比 +4.7%，均较前值有所提升。11月单月新开工同比 +21.7%，施工同比 +12.4%，表明房企抢开工和环保限产减弱的双重推动。
• 土地购置费走弱：土地购置面积同比 +14.3%，但土地成交款同比 +20.2%，且百城宅地成交同比 -26%，表明土地市场持续走冷。
• 投资预测：预计2018年投资增速将高于 +8.3%，但2019年投资增速将放缓至 +0.2%。

销售端

• 销售持续下行：1-11月商品房销售面积同比 +1.4%，较前值下降0.8个百分点；11月单月销售面积同比 -5.1%，降幅扩大，创年内新低。
• 结构分化明显：三四线城市销售面积同比继续下降，而一二线城市有所回升；龙头房企销售表现优于行业整体。
• 房价结构性上行：限价政策放松推动房价结构性上涨，11月住宅销售均价同比 +17.7%，涨幅扩大。
• 销售预测：维持2018年销量增速 0% 的判断，2019年销量增速预计 -5%，主要受棚改需求减弱、按揭利率下行及政策放松影响。

资金端

• 资金来源略有放缓：1-11月资金来源同比 +7.6%，较前值下降0.1个百分点。但国内贷款同比 +12.4%，为年内新高。
• 自筹资金和定金预收款走弱：自筹资金同比 +4.0%，定金及预收款同比 +10.1%，均较前值下降。
• 按揭贷款趋稳：个人按揭贷款同比 -0.7%，较10月下降2.8个百分点，但部分城市按揭利率开始松动，显示资金环境逐步改善。
• 估值处于底部：AH股主流房企19PE估值仅4-7倍，对比美国次贷危机前估值底6.5倍，主流房企NAV折价 40-70%，显示估值已处于底部。

行业推荐与重点房企

• 行业评级：维持“推荐”评级，认为行业积极因素正在酝酿，政策环境逐步改善。
• 推荐房企：
  • 一二线龙头：万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口（受益于一二线需求弹性）
  • 二线蓝筹：新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展（受益于资金端放松）

政策环境分析

• 政策逐步改善：政治局会议表态显示稳经济需稳房地产，政策环境边际改善。
• 房贷利率松动：北京、深圳、广州、杭州、宁波、南京、佛山等热门城市部分银行下调房贷利率，下调幅度基本在5个百分点。
• 土地政策调整：深圳公布已出让未建用地土地用途变更和容积率调整办法；土地管理法有望下月审议，征地制度将发生重大变革，土地财政迎拐点。
• 棚改持续推进：2018年全国棚改新开工580万套，北京提前完成保障房和棚改任务。
• 长效机制建设：北京、广州、深圳等地加强公租房监管、自持商品房管理及租赁合同限制，推动房地产长效机制建设。

风险提示

• 销量超预期下行：若房地产市场销量进一步下滑，可能对行业造成较大冲击。
• 资金超预期收紧：若行业资金环境进一步恶化，可能影响房企流动性及再融资能力。

行业数据

• 房地产开发投资：110,083亿元，同比增长 9.7%，占房地产开发投资的 70.9%。
• 商品房销售面积：14.9亿平方米，同比增长 1.4%。
• 商品房销售额：13.0万亿元，同比增长 12.1%。
• 房地产开发企业资金来源：15.0万亿元，同比增长 7.6%。

重点政策动态

• 宏观调控：10月CPI同比上涨 2.5%，前三季度有8个省份民间投资增速超过 10%。
• 信贷政策：部分城市房贷利率下调，如厦门、南京、福州。
• 土地市场：全国土地市场降温，央行建议严控购地加杠杆行为。
• 地方政策：苏州、江门等地推出人才购房政策，提供补贴和便利；北京、上海加强房地产市场执法检查，打击违规行为。

团队与评级体系

• 分析师团队：组长袁豪，研究员鲁星泽、曹曼、邓力。
• 投资评级体系：
  • 公司评级：强推（+20%）、推荐（+10%-20%）、中性（-10%~+10%）、回避（-10%-20%）。
  • 行业评级：推荐（+5%）、中性（-5%~+5%）、回避（-5%）。

总结

2018年11月，房地产市场在投资端保持高位，销售端持续走弱，但政策环境逐步改善。资金端虽略有放缓，但国内贷款走强，显示行业融资环境正在好转。政策层面，限价放松推动房价结构性上行，房贷利率松动，土地市场降温，但部分城市仍保持活跃。整体来看，行业处于调整阶段，但龙头房企表现稳健，未来有望受益于政策放松与市场修复。