20181216-华创证券-房地产11月月报_投资维持高位_销售继续走弱_政策环境逐步改善_19页_1mb

房地产11月月报总结

核心内容

1. 投资情况：
   房地产开发投资保持高位，1-11月同比增长9.7%，与前值持平。11月单月同比增速为9.3%，较前值上升1.6个百分点。新开工面积同比上涨16.8%，施工面积同比上涨4.7%，但土地购置面积同比涨幅连续三个月收窄，表明土地市场趋冷。预计2018年投资增速将高于预测的8.3%，但2019年增速预计为0.2%。

2. 销售情况：
   销售面积同比继续下降，1-11月同比下降1.4%，11月单月同比下降5.1%，降幅扩大并创年内新低。结构上，三四线城市销售继续走弱，一二线城市略有回升。销售金额同比增长12.1%，其中龙头房企表现优于行业整体。预计2018年销售增速为0%，2019年预计为-5%。

3. 资金情况：
   资金来源同比增长7.6%，略有放缓，但国内贷款同比由负转正，单月增速达12.4%，融资环境逐步改善。定金预收款和自筹资金增速有所下降，按揭贷款也出现小幅下滑，但部分城市按揭利率松动，未来有望趋稳。

主要观点

• 投资端：施工投资因年末房企抢开工及环保限产减弱而走强，但土地购置费受土地市场降温影响将加速下行。预计2018年投资增速将高于预测，但2019年增速将显著放缓。
• 销售端：销售持续走弱，但龙头房企表现优于市场，集中度持续提升。结构性房价上涨源于限价政策放松，预计2019年销量增速将为-5%。
• 资金端：行业融资环境逐步改善，尤其利好龙头房企。尽管部分资金来源有所下降，但国内贷款表现强劲，按揭利率松动为市场带来利好。

关键信息

• 投资数据：

  • 1-11月房地产开发投资同比增长9.7%
  • 新开工面积同比增长16.8%，施工面积同比增长4.7%
  • 土地购置面积同比增长14.3%，但涨幅连续3个月收窄
  • 土地成交同比-26%，实际土地市场走冷更为剧烈

• 销售数据：

  • 1-11月商品房销售面积同比增长1.4%，11月单月同比下降5.1%
  • 住宅销售面积同比增长2.1%，销售金额同比增长14.8%
  • 龙头房企销售表现优于行业整体，集中度继续提升
  • 东部、西部区域销售同比走弱，中部区域由负转正

• 资金数据：

  • 1-11月资金来源同比增长7.6%，国内贷款同比由负转正
  • 定金及预收款同比增长10.1%，自筹资金同比增长4.0%
  • 按揭贷款同比-0.7%，部分城市房贷利率松动

行业评级与推荐

• 行业评级：推荐
• 推荐房企：
  • 一二线龙头：万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口
  • 二线蓝筹：新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展

政策环境

• 政策逐步放松，多地房贷利率松动，预售证政策放宽，推盘增加
• 土地管理法修正案即将审议，征地制度将大变革，土地财政迎拐点
• 地方政策有所试探性放松，宏观和行业调控政策趋松

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行
• 行业资金超预期收紧

数据来源

• 国家统计局
• 克尔瑞
• Wind
• 各地政府官网

图表目录（摘要）

• 图表1：房地产开发投资累计同比和单月同比
• 图表2：住宅和商办开发投资单月同比
• 图表3：商品房开发投资主要由土地购置费贡献
• 图表4：施工相关投资由土地推动型转变为资金约束型
• 图表5：分区域商品房开发投资累计同比
• 图表6：分区域商品房开发投资单月同比
• 图表7：住宅去库存，商办库存仍处于高位
• 图表8：商办开发投资占比商品房开发投资为29%
• 图表9：商品房新开工和施工面积同比
• 图表10：土地购置面积及土地成交价款累计同比
• 图表11：全国一二线、三四线商品房销售面积同比
• 图表12：15城商品房成交/推盘比情况
• 图表13：全国及各区域销售面积同比增速
• 图表14：全国及各区域销售金额同比增速
• 图表15：50家主流房企销售与全国销售对比
• 图表16：50家主流房企销售与46城销售对比
• 图表17：2011-11M2018龙头房企年度销售金额集中度
• 图表18：2011-11M2018龙头房企年度销售面积集中度
• 图表19：商品房待售面积及同比增速
• 图表20：各资金来源同比增长率
• 图表21：销售与定金及预收款以及个人按揭贷款关系
• 图表22：每月行业重点新闻

评级体系

• 行业投资评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度在-5%至5%之间
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上

• 公司投资评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）
• 研究员：曹曼（同济大学管理学硕士，CPA，FRM）
• 助理研究员：邓力（哥伦比亚大学理学硕士）

联系信息

• 北京机构销售部：张昱洁、杜博雅、侯春钰、侯斌、过云龙、刘懿
• 广深机构销售部：张娟、王栋、汪丽燕、罗颖茵、段佳音、朱研、杨英伟
• 上海机构销售部：石露、沈晓瑜、朱登科、杨晶、张佳妮、沈颖、乌天宇、汪子阳、柯任、何逸云、张敏敏、蒋瑜

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