20241021-天风证券-策略专题_房地产止跌回稳_挑战与转机_17页_5mb

房地产止跌回稳：挑战与转机总结

核心内容

2024年9月，中央政治局会议明确提出要促进房地产市场止跌回稳，随后北上广深等一线城市陆续出台楼市新政，进一步放松限购政策并降低首付比例。中央五部门联合召开新闻发布会，推动政策协同发力，旨在为房地产市场平稳健康发展注入新动力。本文从政策、销售、经营、土地和房价五个方面分析了当前房地产市场的运行状况。

主要观点

• 政策支持加强：中央对房地产行业定位明确，强调系统性影响，提出一系列支持政策，包括降息、降低存量房贷利率、统一首付比例、延长房地产金融政策期限、优化保障性住房再贷款政策等。同时，鼓励“白名单”项目贷款投放，支持盘活存量土地。
• 销售市场承压：2024年1-9月商品房销售面积累计下降17%，降幅较上月小幅收窄。但9月单月销售套数和面积分别同比下降32.9%和32.4%，降幅扩大。居民购房意愿处于历史相对低位，未来收入信心和就业预期指数下行。
• 新开工面积降幅收窄：2022年和2023年新开工面积同比大幅下降，但2024年1-9月降幅持续收窄。土地成交面积及房地产开发资金来源降幅逐渐收窄，或支撑后续新开工面积回稳。
• 竣工面积降幅扩大：2024年前9月竣工面积同比下降24.4%，降幅超过同期新开工降幅，显示市场调整仍在持续。
• 库存去化周期高位：房地产待售面积达7.3亿平方米，去化周期为9个月，处于历史相对高位。长期库存降至2016年水平附近，但由于销售走弱，去化周期同样高位。
• 土地市场持续收缩：土地成交面积同比降幅收窄，但住宅类土地成交面积降幅更显著。土地成交总价降幅扩大，住宅类土地成交总价降幅也扩大。溢价率和流拍率显著降低，显示市场信心不足。
• 房价仍承压：新房销售价格指数和二手房销售价格指数均出现单月较大降幅，其中二手房降幅为近十年最大。租金回报率与10年国债收益率利差达到历史高位，表明房价下行压力可能有所缓解。

关键信息

政策方面

• 限购放松：北上广深等一线城市对非户籍购房者降低社保年限要求，取消部分限购区域。
• 首付比例统一：全国绝大多数城市取消首套、二套住房首付比例差异，统一至15%。
• 金融支持：央行降息，延长“金融16条”和经营性物业贷款政策期限，优化保障性住房再贷款政策。
• 土地政策：自然资源部提出“控增量、盘存量”，暂停去化周期过长城市的商品住宅用地供应。

销售方面

• 销售面积降幅收窄：1-9月商品房销售面积同比下降17%，但9月单月降幅扩大。
• 居民购房意愿低迷：居民杠杆率环比转负，购房支出意愿占比接近历史低位。
• 未来信心不足：未来收入信心指数和就业预期指数均处于历史低位，预期房价下降占比达历史新高。

经营方面

• 新开工面积降幅收窄：2024年1-9月新开工面积同比降幅收窄，有望逐步回稳。
• 竣工面积降幅扩大：24年前9月竣工面积同比下降24.4%，降幅超过新开工。
• 库存压力大：房地产待售面积和去化周期均处于历史高位，显示市场供过于求。

土地方面

• 土地成交持续收缩：2024年1-9月土地成交建筑面积同比下降8%，住宅类土地降幅更显著。
• 土地价格走低：住宅类土地成交楼面均价同比下降11%，土地成交总价降幅扩大。
• 溢价率与流拍率下降：土地市场活跃度下降，开发商拿地意愿减弱。

房价方面

• 新房价格指数下降：70城新房销售价格指数同比下降6.1%，为近十年最大单月降幅。
• 二手房价格指数大幅下降：70城二手房销售价格指数同比下降9.0%，为近十年最大单月降幅。
• 租金回报率与国债收益率利差高企：当前住宅租金回报率-10年国债收益率利差达到历史相对高位，显示房价下行压力可能缓解。

风险提示

• 宏观经济波动：不确定性可能影响房地产市场复苏节奏。
• 政策执行效果：政策的持续性和实际效果存在不确定性。
• 居民信心恢复缓慢：居民收入信心及购房意愿恢复不及预期，可能延缓市场回暖。
• 开发商债务风险：部分开发商存在债务违约风险，影响市场稳定。

结论

当前房地产市场仍处于调整阶段，政策支持正在逐步发力，但销售、经营和土地市场仍面临较大压力。房价虽然出现较大降幅，但租金回报率与国债收益率利差处于高位，表明市场可能进入底部区域。未来需关注政策落地效果、居民信心恢复及开发商债务风险，以判断市场是否真正止跌回稳。