20171120-华创证券-房地产行业周报_成交继续低迷_租赁政策再深化_棚改任务提前完成_21页_1mb

行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业整体表现呈现成交低迷、租赁政策深化及棚改任务提前完成的态势。尽管新房成交量环比下降，但11月同比降幅有所收窄，表明市场存在一定的复苏迹象。政策方面，多地推动租赁住房建设，强化租赁市场发展，同时棚改工作持续推进，释放积极信号。此外，房地产融资环境趋紧，但部分企业通过发行债券、资产证券化等方式缓解资金压力。

主要观点

1. 行业数据表现

• 新房成交量：上周43城新房成交518.9万平米，环比下降7.1%，但11月成交环比上升23.4%，同比减少14.1%。
• 细分城市表现：一线城市成交环比上升1.4%，二线城市环比下降11.0%，三线城市环比微降0.2%，四线城市环比下降15.7%。
• 库存情况：16城可售面积环比上升1.4%，3个月移动平均去化月数为8.6个月，环比上升0.1个月，库存仍处于低位。

2. 政策动态

• 租赁住房政策深化：北京未来五年将供应1,000公顷集体土地用于租赁住房建设，郑州试点集体土地建租赁住房，浙江新增4个试点城市，湖北、重庆、上海、深圳等地加大住房租赁支持力度。
• 房地产税立法：国家信息中心预测部主任祝保良及人大财经委副主任委员黄奇帆均表示房地产税将加快立法进程，未来几年内有望出台。
• 棚改任务提前完成：10月末全国棚改开工600万套，完成投资1.68万亿，同比增长14%，1,800万套棚改任务提前完成，未来三年棚改投资预计达4.2万亿。

3. 融资与资金状况

• 融资压力：房企融资对银行开发贷依赖增加，按揭过桥成为回笼资金的新手段。
• 债券发行：招商蛇口拟发行30亿公司债，阳光城境外子公司发行2.5亿美元债，蓝光发展累计新增借款达52.2亿元。
• 资产证券化：云南城投拟发行商业房地产抵押贷款支持证券，蓝光发展拟购买成都会展100%股权，构成重大资产重组。

4. 板块行情

• 整体表现：上周SW房地产指数上涨0.25%，涨幅高于沪深300指数（0.22%），在28个板块中排名第3。
• 个股表现：涨跌幅排名前五的个股为深大通、保利地产、新湖中宝、嘉宝集团、新黄浦。

关键信息

成交情况

• 全国新房：11月成交环比上升23.4%，同比减少14.1%，其中一二线同比减少16%，三四线同比减少11%。
• 二手房：14城二手房成交环比上升2.2%，10月同比减少33%，跌幅较上月收窄。

库存与去化

• 可售面积：16城可售面积为6,765.9万平米，环比上升1.4%。
• 去化月数：3个月移动平均去化月数为8.6个月，环比上升0.1个月。

政策动向

• 租赁住房：多地推进租赁住房试点，如郑州、温州、绍兴、义乌、武汉、广州等，旨在推动租赁市场发展。
• 房地产税：房地产税立法进程加快，预计未来几年内将出台。
• 棚改：全国棚改任务提前完成，未来三年棚改投资金额预计达4.2万亿。

融资动态

• 债券发行：招商蛇口、阳光城、滨江集团、蓝光发展等公司纷纷发行债券，以缓解资金压力。
• 资产证券化：云南城投、蓝光发展等公司通过发行商业房地产抵押贷款支持证券或进行重大资产重组，以优化资本结构。

公司动态

• 并购与股权交易：多家公司进行股权收购或转让，如珠江控股、海航基础、新华联、万泽股份等，涉及不同区域和资产类型。
• 人事变动：部分公司发生高管变动，如阳光城总裁张海民辞职，皇庭国际董事长被调查，总经理暂代职务。

风险提示

• 房地产市场超预期下行风险：市场波动可能影响房企销售和资金链，需关注政策调控效果及市场反应。

投资建议

• 推荐公司：华创证券维持房地产板块推荐评级，重点推荐：
  • 强烈推荐：万科A、新城控股、保利地产、招商蛇口、蓝光发展、北辰实业
  • 推荐：金地集团、华侨城A、北京城建、绿地控股、首开股份、荣盛发展、中南建设、华夏幸福
• 行业前景：房地产小周期延长，供给端调控促使资源向龙头集中，销售集中度有望提升，建议关注龙头企业。

附录

• 图表目录：包括新房及二手房成交数据、库存去化水平、行业政策和新闻回顾、公司公告等。
• 相关研究报告：《房地产行业报告：房地产10月月报：投资下行、但拿地仍强，销售和拿地集中度快速提升，继续看多龙头》

总结

本周房地产行业在成交低迷背景下，政策层面持续深化租赁住房建设与房地产税立法，推动市场结构优化。同时，棚改任务提前完成，为行业提供一定支撑。融资端压力依然存在，但企业通过多种方式缓解资金紧张。板块整体表现优于大盘，龙头房企受青睐，投资建议以龙头企业为主。