贝壳研究院-物企2021年中财报分析-15页_1mb

2021年物企期中报告总结

核心内容概览

2021年上半年，物业管理行业在疫情常态化控制下呈现强劲复苏态势，整体业绩实现量质齐升，行业处于上行阶段。在管面积突破50亿平米，营收规模近900亿元，行业盈利能力显著提升，社区增值服务成为增长加速器，行业业态结构逐步多元化，资本化进程加快，但市场态度趋于理性。

主要观点与关键信息

行业整体表现

• 在管面积：2021年中期行业在管面积达52.9亿平米，同比增长39.6%，高于2020年期末增速7.6个百分点，行业处于稳定上行阶段。
• 营收规模：行业总营收近900亿元，同比增长54.8%，高于2020年期末增速17个百分点，显示出行业增长动能强劲。
• 盈利能力：毛利润同比增长57.5%，净利润同比增长61.6%，均高于营收增速。毛利率和净利率分别提升至29.0%和15.7%，行业整体呈现“增收更增利”的趋势。
• 业态结构：基础物业服务仍是营收主力，但占比逐年下降，社区增值服务增长迅猛，同比增长90.26%，成为行业发展的新引擎。

规模实力分析

• 在管面积分梯队表现：
  • 第一梯队（营收>50亿元）在管面积增速为48.84%，平均在管面积4.438亿平米。
  • 第二梯队（营收10-50亿元）在管面积增速为31.20%，平均在管面积1.332亿平米。
  • 第三梯队（营收<10亿元）在管面积增速为42.70%，平均在管面积0.281亿平米。
  • 总体样本公司在管面积增速为39.59%，平均在管面积1.108亿平米。
• 头部企业表现：
  • 碧桂园服务在管面积达6.44亿平米，同比增长101.6%，为行业首位。
  • 合景悠活在管面积增速高达619.1%，主要得益于收并购举措。
• 收并购趋势：
  • 收并购成为行业规模增长的重要动力，第三方系在管规模占比提升至50.8%，超过母公司系。
  • 多家物企通过收并购实现规模翻倍甚至两倍增长，如合景悠活、奥园健康、世茂服务等。

经营能力分析

• 营收增速分化：
  • 第一梯队营收增速58.73%，第二梯队54.70%，第三梯队45.44%。
  • 世茂服务营收增速高达170.6%，主要得益于收并购与增值服务。
• 盈利能力提升：
  • 毛利润与净利润增速均高于营收增速，坪效与人效同步提升。
  • 坪效从15.3元/平米提升至16.9元/平米，人效从10.53万元/人提升至12.10万元/人。
• 运营能力差异：
  • 滨江服务、绿城服务在应收账款周转率、周转天数等指标上表现优异，分别达8.5次和21天。
  • 恒大物业与碧桂园服务在运营能力上表现一般，应收账款周转天数分别高达84天和101天。

业务结构分析

• 基础物业服务：
  • 仍是行业营收压舱石，占比达57.29%，但较上年同期下降约5个百分点。
  • 各梯队基础物业服务收入增速均高于行业均值，但占比持续下滑。
• 社区增值服务：
  • 总体营收增长90.26%，占比提升至14.67%，成为行业增长的重要驱动力。
  • 融信服务社区增值服务收入增速达432.7%，远超行业均值。
• 非住宅业态：
  • 非住宅业态营收同比增长44.6%，高于住宅业态的36.8%，显示多元化趋势。
  • 商写业态盈利显著优于住宅业态，如华润万象生活和中骏商管商写业态营收占比分别达40.4%和48.5%，毛利率分别达66.8%和62.7%。
  • 城市公建业态盈利能力较弱，如保利物业、中海物业、招商积余毛利率分别仅为20.0%、16.1%和10.6%。

市场表现分析

• 上市情况：
  • 2021年上半年共有11家物企上市，2020年至今合计29家成功上市。
  • 但部分物企上市即破发，如荣万家、宋都服务，表明资本市场态度趋于理性。
• 市值与市盈率：
  • 行业平均市盈率为29倍，高于港股平均水平。
  • 碧桂园服务市值达1629亿元，为行业之最，远超行业均值。
  • 华润万象生活市盈率高达97.6倍，为行业最高。
• 资本化趋势：
  • 多数物企为中小型规模，平均在管面积和营收远低于行业均值，导致其市值与市盈率偏低。

行业未来展望

• 政策影响：
  • 住建部与发改委等多部门发文规范行业发展，未来不规范企业将逐步退出市场。
• 发展趋势：
  • 行业将更加注重高质量发展，社区增值服务和非住宅业态将加速发展。
  • 头部企业凭借规模与品牌优势，将继续引领行业增长，而中小物企需加快转型与多元化布局。
• 挑战与机遇：
  • 收并购带来的短期运营压力需关注，但长期有助于规模扩张。
  • 资本市场对高盈利、高坪效的物企更为青睐，推动行业结构优化。

物企之最汇总

总结

2021年物企行业在规模、营收与盈利方面均实现显著增长，社区增值服务成为重要增长点，非住宅业态发展提速。然而，行业仍面临资本市场的理性审视与政策规范的压力，未来需更加注重高质量发展与多元化布局。头部企业凭借规模与品牌优势持续领跑，中小物企则需通过收并购与业务拓展提升竞争力。