20210423-山证国际证券-物管公司2020年经营及市场表现回顾_规模增速高于收入_并购助力扩大业务布局_32页_1mb

物管行业2020年经营及市场表现总结

核心内容概览

2020年，中国物业管理行业整体表现强劲，规模增速显著高于收入增速，显示行业在扩张中寻求增长。同时，业主增值服务成为收入增长的重要驱动力，部分企业通过并购拓展业务版图，推动整体业务多元化发展。此外，行业整合加速，规模化发展成为趋势，而政策支持与储备面积则成为影响股价表现的关键因素。

主要观点

• 规模增速显著：2020年，38家有公布在管面积数据的物管企业均实现正增长，行业平均同比增幅达49.9%。其中15家企业增速超过行业均值。
• 收入增长稳健：37家物管企业实现收入正增长，行业总收入同比平均增长37.2%。业主增值服务收入增速最为显著，中位数达50.2%，远超其他业务。
• 毛利率分化明显：39家物管企业毛利率中位数由2019年的28.2%上升至30.4%。恒大物业、华润万象生活、荣万家毛利率提升显著，而烨星集团、雅生活服务、奥园健康毛利率下降明显。
• “规模效应”与“现金充裕”推动股价：长期股价表现与在管面积和储备面积正相关，而近期股价表现与现金水平高度相关，显示现金储备对并购活动和未来发展的重要性。
• 行业整合加速：行业集中度提升，规模效应强化，推动企业盈利能力和市场竞争力。
• 政策利好：十部委发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》鼓励企业扩展业务，为行业发展带来积极影响。
• 物管企业赴港上市潮持续：2021年截止3月底，香港上市物管企业数量增至40家，其中17家于2020年上市，反映市场对物管行业的高度关注。

关键信息

1. 管理规模

• 在管面积增长：38家物管企业2020年在管面积平均增长49.9%，其中15家增速高于行业均值。
• 储备面积：9家物管企业储备面积超过1亿平方米，碧桂园服务和绿城服务储备面积/在管面积比均大于1，显示其未来增长潜力。
• 非住宅占比提升：26家物管企业中，15家非住宅在管面积占比提升，行业平均值和中位数分别达30.1%和26.0%，反映多元化业务布局趋势。

2. 收入表现

• 总收入增长：39家物管企业中，37家收入正增长，平均增长37.2%，中位数为36.8%。
• 业主增值服务增速突出：中位数达50.2%，高于物管服务、非业主增值服务和其他业务增速，部分企业增速翻倍。
• 收入结构：物管服务仍是主要收入来源，占比平均61.5%；业主增值服务占比提升，平均15.8%。

3. 盈利表现

• 毛利率分化：39家物管企业毛利率中位数由28.2%升至30.4%，恒大物业、华润万象生活、荣万家提升显著。
• 经营利润率提升：中位数由17.2%升至19.2%，恒大物业、和泓服务、华润万象生活改善最明显。
• 费用控制：销售及行政费用占收入比率中位数由12.4%降至11.4%，星盛商业、滨江服务、建业新生活下降幅度最大。

投资建议

• 中长期看好：物管板块具有弱周期性及明确的增长空间，建议关注具有规模效应和现金充裕的企业。
• 重点推荐企业：碧桂园服务、绿城服务、恒大物业、雅生活服务、华润万象生活、融创服务、世茂服务等，因其在储备面积、收入增长和毛利率改善方面表现突出。

行业趋势

• 多元化发展：企业积极拓展非住宅业务，提升业务结构的平衡性。
• 并购驱动增长：部分企业通过并购扩大在管面积，但可能拉低整体毛利率。
• 智慧化与多业态：行业呈现智慧化和多业态发展趋势，推动业务创新。
• 政策支持：政策利好加速行业整合，提升企业竞争力。

数据支持

• 图表1：香港上市主要物管企业简介，包括上市时间、主要经营地、关连发展商等信息。
• 图表2：2014-2021年物管企业上市数量趋势。
• 图表3：按在管面积划分的物管企业组别。
• 图表4：2020年在管面积及同比变化。
• 图表5：储备面积及储备面积/在管面积比。
• 图表6：2020年与2019年住宅与非住宅在管面积占比。
• 图表7：2020年与2019年最大区域/城市在管面积占比。
• 图表8：总收入及同比变化。
• 图表9：各业务收入占比。
• 图表10：各业务收入同比变化。
• 图表11：毛利率表现及同比变动。
• 图表12：第三方在管面积与毛利率同比变动。
• 图表13：各业务毛利率同比变动。
• 图表14：经营利润率表现及同比变动。
• 图表15：销售及行政费用占收入比率表现及同比变动。

总结

2020年，中国物业管理行业在规模扩张、收入增长、毛利率分化、政策利好及市场整合等方面均表现出强劲态势。企业通过并购和外拓扩大管理规模，同时积极拓展增值服务，提升盈利空间。规模效应和现金充裕成为推动股价的重要因素，未来行业整合将进一步强化企业竞争优势。整体来看，物管板块具有良好的增长潜力，值得长期关注。