房地产行业：双轨制下的地产投资新逻辑~租赁市场建设与棚户区改造双轨并行-20180326-申万宏源-27页-1mb

房地产行业双轨制分析总结

核心内容

本文围绕中国房地产市场双轨制的构建与实施展开分析，探讨了租赁市场建设与棚户区改造对房地产投资与销售的影响。文章指出，随着“租购并举”和“棚改”政策的推进，房地产市场将逐步从以销售驱动向双轨并行的模式转变，即租赁市场与商品房市场并行发展。这种转型不仅有助于缓解一二线城市的住房供需矛盾，也推动了三四线城市的城镇化进程。文章还对住房租赁与棚改对开发投资、新开工面积、资金供给等方面的影响进行了预测与分析。

主要观点

1. 房地产双轨制势在必行

• 销售与投资脱钩：房地产开发投资增速高于销售增速，表明投资不再完全依赖销售表现。
• 双轨制对市场的影响：一线城市进入存量市场，租赁市场发展迅速；三四线城市仍处于城镇化加速阶段，棚改政策成为推动市民化的重要手段。
• 城镇化差异：一二线城市城镇化率高，三四线城市仍需持续推动，形成“阶梯式”发展。

2. 租购并举推动市场平衡

• 政策支持：国家通过租售同权、REITs试点、农村土地改革等方式推动租赁市场发展。
• 租赁市场现状：一线城市租赁市场已具规模，但机构渗透率不足10%；三四线城市租赁市场仍待发展。
• 租赁市场对投资的带动作用：预计2018年住房租赁将带动新开工面积增加1.0%，开发投资增加1.9%。

3. 城镇化是三四线城市发展的主线

• 货币化棚改：棚改货币化是推动城镇化的重要方式，有助于解决农民进城难问题。
• 政策目标：到2020年户籍人口城镇化率目标为45%，到2030年目标为60%。
• 资金保障：国开行、农发行等金融机构已为棚改提供大量资金支持，且融资渠道多样化。

关键信息

1. 住房租赁带动投资

• 2018年住房租赁预计带动全国新开工面积增加1.0%，开发投资增加1.9%。
• 租赁用地：一线城市租赁用地出让比例提升，土地购置费削减，降低开发成本。
• 农村土地改革：通过农村集体建设用地建设租赁住房，为长租公寓提供廉价土地。
• 存量改造：通过老旧物业改造、商业用房改租赁等方式，推动租赁住房供应。

2. 资金供给充足

• 截至2018年2月，银、政、企共签约不少于3万亿元授信资金用于住房租赁市场发展。
• 主要银行：工商银行、农业银行、建设银行、中国银行等在一二线城市及三四线城市提供大量授信支持。
• 金融产品：推出“租赁住房开发贷款”、“个人租赁住房贷款”等金融产品，支持租赁市场发展。

3. 棚户区改造促进城镇化

• 棚改规模：2015-2017年全国棚改开工套数分别为53.4万、80.4万、76.4万，预计2018年棚改套数为580万。
• 货币化安置：棚改货币化安置比例上升，带动商品房销售，但部分省份开始减少货币化安置比例，转向实物安置。
• 政策支持：中央财政通过“人钱挂钩”、“人地挂钩”等方式提供财政支持，增强地方政府吸纳农业转移人口的能力。

4. 区域差异与政策影响

• 一二线城市：租赁市场发展迅速，政策支持力度大，机构渗透率低。
• 三四线城市：城镇化仍处于加速阶段，棚改政策是推动市民化的重要手段。
• 区域案例：山东、贵州、河南等省份是棚改重点区域，城镇化进程较快。

风险提示

• 利率整体上行
• 房企融资环境趋紧
• 新生人口不及预期

数据支持

图表目录

• 图1：一线城市二手房、商品房销售面积对比
• 图2：四个二线城市二手房、商品房销售面积对比
• 图3：2016年各大城市二手房、商品房销售面积对比
• 图4：日本及美国二手房成交占市场总成交比例
• 图5：北京、上海房屋出租面积占比
• 图6：发达省份平均租金水平与全国对比
• 图7：全国大部分省会城市城镇化率
• 图8：省会与省内其余城市城镇化率差值
• 图9：各省省会新增城镇人口占全省比例
• 图10：2014年常住与户籍人口城镇化率对比
• 图11：棚改套数增加与(常住-户籍)城镇化率差值缩小
• 图12：二线城市土地购置费全国占比
• 图13：一二线城市住宅用地供应量缩减
• 图14：“三个1亿人”城镇化问题
• 图15：(常住-户籍)城镇化率差值缩小
• 图16：农民落户意愿不明确
• 图17：农民进城难主因
• 图18：国发8号文放宽城市落户限制
• 图19：PSL发放量与三四线销售增速相关
• 图20：国开行、农发行棚改贷款总额走高
• 图21：三四线城市常住与户籍人口城镇化率
• 图22：2020/2030年常住人口城镇化率目标
• 图23：2020/2030年户籍人口城镇化率目标
• 图24：各省户籍城镇化率目标年均变动

表格目录

• 表1：2015年以来住房租赁相关政策梳理
• 表2：12城集体建设用地租赁住房试点方案详解
• 表3：住房租赁对全国新开工面积及房地产开发投资额影响的测算
• 表4：截至2018年2月，银、政、企共签约不少于3万亿元授信资金
• 表5：我国棚改大省及年份开工情况
• 表6：2017年由棚改资金带动的商品住宅销售情况
• 表7：部分省份国开行棚改专项贷款授信额度可供未来2年使用
• 表8：2017年棚改套均完成投资额
• 表9：重点公司估值表

结论

房地产行业正在从传统的销售驱动模式向“租购并举”和“棚改”双轨制转型。这一转型将重塑房地产市场的供需格局，推动城市更新与城镇化进程，同时为租赁市场和棚改提供资金支持与政策保障。随着政策的逐步落地，房地产投资与销售将更加平衡，租赁市场将逐渐成为城市住房供应的重要组成部分。未来，一二线城市将更加关注存量改造与租赁市场发展，而三四线城市则将继续依赖棚改带动市民化与城镇化。