20180326-申万宏源-房地产深度研究_双轨制下的地产投资新逻辑——租赁市场建设与棚户区改造双轨并行_27页_1mb

房地产行业双轨制分析总结

核心内容

本文分析了中国房地产市场在2018年的发展趋势，重点探讨了“租购并举”和“棚改”政策对房地产市场的影响，以及房地产投资与销售之间的关系。研究指出，房地产行业正在经历从“销售驱动”向“双轨制”转变，即开发投资与房地产销售不再完全挂钩，而是在租赁市场和棚户区改造的双重推动下，形成新的市场格局。

主要观点

1. 双轨制势在必行

• 房地产市场分化：一线城市与三四线城市在房地产发展阶段上存在显著差异，一线城市进入存量市场，三四线城市仍处于城镇化加速阶段。
• 租赁市场发展：租赁市场在一线城市中扮演重要角色，推动了租售同权、规模化租赁企业的发展。
• 棚改推动市民化：棚户区改造是新型城镇化的重要举措，有助于提升农民落户意愿和城市住房条件。

2. 租购并举引导市场平衡

• 租赁市场规模化：政策支持租赁市场发展，包括租售同权、REITs试点、农村集体建设用地租赁试点等。
• 租赁用地与资金支持：一线城市租赁用地出让比例提升，带动土地购置费下降；各大银行为租赁住房提供超3万亿元授信额度，资金保障充足。

3. 城镇化是三四线发展的主线

• “三个1亿人”目标：2020年户籍人口城镇化率目标为45%，常住人口城镇化率目标为60%，需通过棚改实现。
• 棚改货币化：货币化安置是去库存的重要手段，推动农民进城，促进城镇化进程。

关键信息

一线城市

• 二手房市场占比已接近日本水平，与美国仍有较大差距。
• 租赁市场发展迅速，租赁用地出让比例提升，带动开发投资。
• 租赁市场机构渗透率不足10%，租户权益保障不足，存在较大提升空间。

三四线城市

• 城镇化仍处于加速期，棚改带动市民化，促进商品房销售和开发投资。
• (常住-户籍)城镇化率差值逐步缩小，预计到2020年缩小至15%。
• 棚改资金来源多样，包括PSL、PPP项目、专项债等，资金保障充足。

政策支持

• 租赁市场政策：包括租售同权、REITs试点、农村土地改革等，推动租赁市场发展。
• 棚改政策：包括货币化安置、实物安置、财政支持等，促进城镇化进程。
• 金融机构支持：各大银行为租赁住房提供大量授信资金，推动规模化发展。

数据与趋势

• 销售与投资背离：2018年1-2月商品房销售面积增速为4.1%，而开发投资增速为9.9%，显示投资强于销售。
• 住房租赁带动投资：预计2018年住房租赁带动开发投资增长约1.9%，新开工面积增长约1.0%。
• 城镇化目标：2020年户籍人口城镇化率目标为45%，常住人口城镇化率目标为60%，预计到2030年户籍人口城镇化率将达60%。

风险提示

• 利率整体上行
• 房企融资环境趋紧
• 新生人口不及预期

结论

房地产行业正从“销售驱动”向“双轨制”转变，租赁市场和棚改政策成为推动市场平衡和城市发展的关键。一线城市以租赁市场为主，三四线城市以棚改为主，两者共同促进房地产市场的长期健康发展。政策支持和资金保障为租赁市场和棚改提供了坚实基础，未来市场有望实现平稳增长。