双轨制下的地产投资新逻辑_租赁市场建设与棚户区改造双轨并行_25页_1mb

房地产投资双轨制下的新逻辑

核心内容

本文探讨了2018年房地产行业在“租购并举”和“棚改”政策推动下的发展新逻辑。随着房地产市场长效机制的逐步落实，开发投资与地产销售之间的关系发生变化，投资不再仅依赖销售表现。文章分析了房地产双轨制对一二线城市和三四线城市的不同影响，并提出了一系列投资与政策建议。

主要观点

• 双轨制的必要性：由于房地产市场发展阶段的分化，我国城市间房地产市场发展不均衡，形成“租购并举”与“棚改”双轨制的必要性。
• 一二线城市进入存量市场：随着二手房市场的发展，一二线城市加速进入存量市场，租赁市场发展迅速。
• 三四线城市仍处于城镇化加速期：三四线城市仍需推进城镇化，棚改成为促进农民市民化的重要手段。
• 政策支持与资金保障：中央及地方政府出台多项政策支持租赁市场发展，并提供大量资金支持。
• 租赁市场对投资的影响：住房租赁市场带动了开发投资和新开工面积的增加，尤其在一二线城市和农村土改方面。

关键信息

一、房地产双轨制

• 租购并举：一二线城市推行租售同权、培育规模化租赁企业、推进REITS等政策，推动租赁市场发展。
• 棚改政策：棚户区改造是国家新型城镇化的重要举措之一，促进农民进城及市民化。
• 因城施策：不同城市根据其发展阶段采取不同的政策，推动房地产市场平衡发展。

二、一二线城市租赁市场

• 租赁用地削减土地购置费：一二线城市租赁用地出让比例提升，土地购置费减少，带动开发投资。
• 农村土地改革：农村集体建设用地入市，为租赁市场提供廉价用地。
• 机构渗透率低：目前我国租赁市场机构渗透率较低，租户权益保障不足，需加快机构化发展。

三、三四线城市棚改与城镇化

• 棚改带动市民化：棚改货币化安置成为促进农民市民化的重要手段。
• 城镇化率差异：一二线城市城镇化率较高，三四线城市仍处于加速期。
• 户籍人口城镇化率低：户籍人口城镇化率远低于常住人口城镇化率，限制人口流动。

四、资金支持

• 银行授信充足：各大银行为住房租赁市场提供超3万亿元授信额度，支持租赁企业发展。
• 资金来源多样：包括PSL贷款、债券融资、PPP项目等，资金保障充足。

五、对房地产投资的指导意义

• 关注存量改造：一二线城市应关注存量改造带来的投资机会。
• 农村土改带来增量：农村土地入市为租赁市场提供增量，带动开发投资。
• 防范市场风险：部分城市城镇化达到顶峰，棚改缩量后房地产市场面临下行风险。

风险提示

• 利率上行：利率整体上行可能对房地产投资产生负面影响。
• 房企融资环境趋紧：房企融资环境趋紧可能影响开发投资。
• 新生人口不及预期：新生人口数量不及预期可能影响房地产市场发展。

图表与数据

• 图1-3：展示一二线城市二手房与商品房销售面积对比。
• 图4：国际对比，显示二手房市场占比。
• 图5-7：展示租赁市场与城镇化率的关系。
• 图8-10：展示城镇化率及户籍人口城镇化率变化。
• 图11-15：展示棚改与城镇化进程的关系。
• 图16-24：展示各省份棚改与城镇化情况。

表格与政策梳理

• 表1：2015年以来住房租赁相关政策梳理。
• 表2：12城利用集体建设用地建设租赁住房试点方案。
• 表3：住房租赁对全国新开工面积及开发投资额的影响测算。
• 表4：银行授信额度支持住房租赁市场。
• 表5：棚改大省及计划开工数量。
• 表6：棚改资金带动商品房销售情况。
• 表7：国开行棚改专项贷款授信额度。

总结

本文全面分析了房地产市场双轨制的发展趋势及政策影响，强调了租赁市场与棚改在不同城市的作用。通过政策支持和资金保障，房地产投资将逐步与销售脱钩，形成新的投资逻辑。同时，提出了防范市场风险的建议，强调了城镇化进程对房地产市场的重要性。