物业管理行业深度报告：天高海阔，物业管理行业迎来“黄金时代”-20210601-银河证券-27页_2mb

房地产行业物业管理深度报告总结

核心内容

物业管理行业正进入“黄金时代”，随着政策支持、市场扩容和科技赋能，行业迎来快速发展机遇。行业属性决定了其较高的估值下限，而企业品牌力则决定了估值上限。当前物管公司估值分化明显，优质企业更具市场认可度。

主要观点

• 行业进入黄金发展期：2020年物业管理行业迎来上市潮，全年18家公司赴港上市，2021年初至今又有20家物管公司递交上市申请。随着行业快速发展，头部企业市占率稳步提升，实现高营收与高增长。
• 政策利好推动估值提升：10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》、《十四五规划》首提物业行业、规范型政策向鼓励型政策转变、老旧小区改造带来增量空间，这些政策为行业提供了多重支持。
• 千亿存量市场与万亿增量市场：当前无物业面积占比33%，在管面积远未达天花板，基础物业服务市场近万亿。预计2030年市场规模将达2.5万亿，增量空间巨大。
• 轻资产、低负债、现金流稳定：物管行业具有轻资产、低杠杆、现金流稳定等属性，不受行业周期性波动影响，为估值提供支撑。
• 增值服务成为增长核心：增值服务业务正逐步取代基础物业服务成为利润来源，非业主增值服务相对成熟，社区增值服务将成为未来爆发增长的领域。
• 投资建议：A股建议关注招商积余、新大正；H股建议关注碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、永生生活服务。

关键信息

上市情况与估值分化

• 2020年物业管理行业迎来上市潮，18家公司赴港上市，是2018年的3倍。
• 2021年已有20家物管公司递交上市申请，但对存量公司冲击有限。
• 头部公司已基本完成资本市场布局，中小公司上市进程或受阻。
• 2021年5月，重点跟踪的20家物管公司中，有2家市盈率超过50倍，2家市盈率低于10倍，其余在10-50倍之间。
• 行业估值分化明显，关联公司实力强、品牌力高、业务拓展快的公司更具市场认可度。

行业发展与市场空间

• 行业处于快速扩张阶段，2020年百强企业管理面积同比增长14.03%，市占率增长13.99%。
• 2020年百强企业平均管理面积为4879万平方米，市占率49.71%。
• 2020年百强物管公司营业收入均值为46.93亿元，归母净利润均值为6.01亿元，毛利率均值为27.3%至28.54%。
• 2030年预计物业市场规模将达2.5万亿，增量空间近1万亿。

增值服务与外拓能力

• 增值服务已成为优质物业公司的核心业务，其增速高于基础物业服务。
• 2020年增值服务收入占比从2017年的18.2%提升至22.08%，对收入贡献逐步增强。
• 非业主增值服务相对成熟，社区增值服务尚处于初期，但未来发展潜力巨大。
• 外拓能力是物管公司核心竞争力，尤其在关联公司交付高峰后，品牌影响力将成为主要竞争优势。

风险提示

• 增值业务拓展不及预期
• 收并购进展不及预期
• 人力成本上升压缩盈利空间

重点政策与行业趋势

• 《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》：推动业主大会成立、物业服务价格市场化、鼓励物业企业延伸至生活服务领域。
• “十四五”规划：首次提及物业行业，强调智慧物业和生活服务业的发展。
• 老旧小区改造：2021年政府工作报告提出5.3万个城镇老旧小区改造计划，带来显著的增量空间。
• 科技赋能：鼓励物管企业运用物联网、云计算、大数据等技术，推动智慧社区建设。

行业竞争力与未来展望

• 品牌力与客户满意度：客户满意度、收缴率、续约率等指标是衡量品牌力的重要标准。
• 外拓能力：企业外拓能力是其能否在竞争中脱颖而出的关键。
• 行业前景：随着政策支持、市场扩容和科技发展，物业管理行业将迎来长期增长机遇，优质企业将获得更高估值。

总结

物业管理行业正处于快速发展阶段，政策利好、市场扩张和科技赋能共同推动行业进入“黄金时代”。行业具有轻资产、低负债率、现金流稳定等优势，为估值提供支撑。头部企业凭借品牌力和外拓能力，在市场中占据优势地位，未来有望实现更高的增长。随着增值服务的发展和老旧小区改造的推进，行业前景广阔，值得长期关注。