物业管理行业专题报告系列一：行业高速发展期，跑马圈地龙头先行-20180720-东兴证券-25页-2mb

报告摘要

物业管理行业专题报告总结

核心内容概述

物业管理行业经历了初创期、传统业务发展期、转型探索期和高速发展期。自2017年起，行业进入高速发展期，以龙头分拆上市为标志，行业集中度显著提升，资本运作和科技平台建设成为推动行业增长的重要手段。物业服务主要分为传统物业管理、业主增值服务和非业主增值服务，其中传统物业管理占收入的80%左右，但毛利贡献较低；而业主增值服务则因高毛利（约30-40%）成为新的盈利增长点。

主要观点

行业发展阶段：
- 初创期（1981-2003年）：行业发展缓慢，业务单一。
- 传统业务发展期（2003-2012年）：房地产业繁荣带动物业服务需求上升，企业开始探索社区增值服务。
- 转型探索期（2012-2017年）：增值服务、社区平台和新技术应用逐步兴起，行业进入多元化发展阶段。
- 高速发展期（2017年至今）：行业集中度快速提升，平台化运营和资本化运作推动整体盈利水平提高。
行业增长潜力：
- 预计未来5年物业费规模年化增长12%，2023年全市场物业费规模将达到10621亿元。
- 住宅物业仍是主要服务对象，占在管面积的70%左右，商业和办公物业占比合计18%。
- 一线城市物业费较高，平均为7.12元/月/平方米，三线城市为3.58元/月/平方米。
平台化与科技驱动：
- 物业公司通过构建互联网平台，引入外部服务，提高服务效率，降低成本。
- 例如，彩生活打造“彩之云”平台，提供社区服务、O2O服务、虚拟服务、房屋服务等，平台覆盖面积达到9亿平方米。
- 雅生活、绿城服务等也通过智能设备和O2O模式提升服务质量和效率。
资本运作与并购趋势：
- 多家物业企业通过分拆上市获取资本支持，如彩生活（2014年上市）、绿城服务（2014年分拆）、碧桂园服务（2017年上市）等。
- 资本市场助力物业企业并购，提升行业集中度。例如，碧桂园服务通过并购实现第三方在管面积占比从4.7%上升至14.2%。
行业竞争格局：
- 龙头企业（如TOP10）在管面积占比从2014年的4.37%上升至2017年的11.06%，显示出强者愈强的态势。
- 百强企业平均在管面积增长幅度超过全行业，占行业比重从19.5%提升至32.42%。
重点公司表现：
- 彩生活：平台建设领先，2017年在管面积为4.36亿平米，平台覆盖面积达9亿平米，增值服务占比达42.9%。
- 碧桂园服务：依托母公司碧桂园，2017年在管面积为1.23亿平米，同比增长34.8%。增值服务收入占比达18.2%，盈利指标表现优异。
- 绿城服务：主打高端服务，2017年营业收入达51.4亿元，增值服务收入占比达17.5%。其客户满意度常年保持行业第一。

关键信息

收入结构：传统物业管理占收入80%左右，业主增值服务贡献约20%，但毛利贡献高达30-40%。
费用与盈利：物业费规模预计年化增长12%，2023年将达到10621亿元。物业服务的盈利能力受成本控制影响较大，尤其是人员费用和设施维护费用。
增值服务：成为物业企业的新增长点，如社区便利店、早教服务、医疗服务等，平台化运营成为关键。
平台与支付系统：彩生活通过“彩之云”平台和“彩富宝”支付系统，实现服务与资金的内部循环，提升盈利能力和增长空间。
市场趋势：随着房地产市场降温，物业管理行业仍保持增长，但增速放缓。集中度提升是未来趋势，龙头企业更具优势。
风险提示：
- 房地产销售遇冷，物业市场规模增长不及预期。
- 增值服务投资成本过高，可能影响盈利能力。
- 劳动力成本上升，对盈利空间形成挤压。

行业重点公司盈利预测与评级

简称	EPS（元）	PE	评级
绿城服务	0.17, 0.19, 0.25	47, 40, 31	强烈推荐
彩生活	0.39, 0.40, 0.49	21, 20, 17	强烈推荐
碧桂园服务	- , 0.22, 0.29	- , 60, 47	强烈推荐

行业评级体系

公司投资评级：
- 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上；
- 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%-15%；
- 中性：相对市场基准指数收益率-5%至+5%；
- 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。
行业投资评级：
- 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上；
- 中性：相对市场基准指数收益率-5%至+5%；
- 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

总结

物业管理行业正处于高速发展期，行业集中度持续提升，龙头企业的资本运作和平台化建设成为推动行业增长的关键。随着增值服务的拓展和科技的引入，物业企业的盈利模式更加多元化，具备较强的抗风险能力。重点公司如彩生活、碧桂园服务和绿城服务，凭借平台建设、资本支持和高端服务，展现出强劲的增长潜力。然而，行业仍面临房地产销售放缓、增值服务成本高企和人力成本上升等风险，需关注这些因素对盈利空间的影响。

展开完整摘要