IFFRE报告-资产证券化专委会报告-终版_25页_3mb

疫情下商业不动产金融及证券化市场影响报告总结

核心内容概览

本报告由国际金融地产联盟（IFFRE）资产证券化与REITs专业委员会发布，旨在分析新冠疫情对商业不动产的价值、金融模式及证券化市场的影响。报告指出，疫情虽对商业不动产造成短期冲击，但不会改变其长期价值，反而会加速行业分化与转型。同时，资产证券化和REITs作为重要的融资工具，将在未来发挥更大作用，尤其公募REITs的推出被市场高度期待。

主要观点与关键信息

一、疫情对商业不动产整体影响

• 疫情对商业不动产行业造成短期冲击，特别是现场消费型业态如酒店、购物中心等，收入大幅下降。
• 但疫情冲击为短期，不会改变中国经济稳定发展的大趋势。
• 企业应增强主动管理能力，适应变化，抓住机会进行升级。
• 长租公寓、社区商业等因刚需属性或电商结合，受影响较小。

二、疫情对商业不动产项目价值的影响

• 项目价值主要由未来净现金流决定，疫情对现金流的短期影响有限，但中长期影响显著。
• 市场情绪在短期内冲击价格，但会逐渐恢复。
• 投资交易逻辑正在向国际惯例的收益法估值转变，强调资产本身的现金流能力。
• 租户抗风险能力、物业行业属性、运营管理能力是影响价值的重要因素。

三、疫情对商业不动产资产证券化的影响

• 疫情导致资产证券化产品基础资产现金流下降，影响偿付能力，但多数产品风险可控。
• 市场短期偏好强主体逻辑的ABS产品，中长期将更重视资产属性。
• 管理机构需增强主动管理能力，提升精细化程度，以应对疫情带来的挑战。
• 建议加强流动性管理，拓宽融资渠道，降低财务杠杆。

四、市场期待公募REITs的正式推出

• 公募REITs被视为商业地产融资的“最后一颗明珠”，有助于构建长期稳定的融资机制。
• REITs能有效释放资产价值，吸引长期资金如保险资金、养老基金参与，提升市场活跃度。
• 推出REITs将有助于稳定市场信心，推动商业地产进入更健康的融资阶段。
• 试点建议从基础设施、住房租赁等领域开始，逐步扩展至优质写字楼、购物中心等传统业态。

重要结论与建议

• 价值判断转向现金流：未来商业不动产估值将更多依赖于净现金流，而非市场比较法。
• 资产证券化需强化内部增信：产品设计应注重现金流覆盖和风险容纳机制，避免过度依赖主体信用。
• REITs是长期解决方案：公募REITs的推出将有助于推动商业地产行业形成健康可持续的投融资模式。
• 政策支持与市场发展同步：政府应推动政策出台，为REITs发展奠定基础，同时市场需提升专业能力，以适应新趋势。
• 行业整合与专业化发展：疫情将加速行业出清，推动机构化、专业化运营，提升市场集中度。

专家观点摘要

• 林华：REITs是商业地产融资的核心工具，将促进资产与资金的双轮驱动。
• 李耀光：疫情下需关注资产运营能力与租户抗风险能力，推动资产证券化向更市场化发展。
• 张平：疫情加速了商业地产向持有运营模式转变，推动行业走向更稳健的发展。
• 霍业生：疫情对商业地产的影响为短期，未来市场将更关注资产本身的稳定性。
• 邓大为：政策支持和流动性宽松将为商业地产融资创造良好环境。
• 孔令艺：REITs将有助于推动商业地产向股权融资转变，提升市场活跃度。
• 李杰：疫情下，现金流和流动性管理是商业地产运营的核心。
• 魏恩道：REITs的推出将有助于缓解债务压力，促进资本市场改革。
• 许余洁：REITs是应对经济下行、稳定市场的有效工具，符合国际趋势。

图表参考

• 图1：疫情对零售物业经营影响
• 图2：疫情对写字楼经营影响
• 图3：疫情后商业地产投资方式预期
• 图4：疫情对商业不动产ABS项目影响
• 图7：疫情后政策期许
• 图9：疫情对投资方式影响
• 图10-15：国内外REITs底层资产分布

总结

疫情对商业不动产行业造成短期冲击，但其影响是暂时的，不会改变行业长期发展趋势。资产证券化作为重要融资工具，其发展面临挑战，但通过强化现金流管理、内部增信和精细化运营，风险可控。公募REITs被视为商业地产融资的未来方向，其推出将有助于推动行业走向更健康的、以资产为本的融资模式，促进社会与经济的良性发展。