IFFRE报告-史上最难大考下商业地产如何交卷_17页_2mb

史上最难大考下商业地产如何交卷？总结

核心内容

本文由国际金融地产联盟（IFFRE）发布，分析了新冠疫情对中国商业地产行业带来的深远影响，并探讨了行业在疫情后的应对策略和未来发展趋势。报告指出，疫情对商业地产行业造成了前所未有的挑战，同时也揭示了行业中的“危”与“机”。

主要观点

1. 疫情对写字楼的影响有滞后效应

• 写字楼受疫情影响较商业物业更为滞后，主要因中小企业经营压力传导至办公需求。
• 中小企业贡献了我国税收、GDP、技术创新及就业岗位的大部分，因此其经营状况对写字楼市场影响显著。
• TMT、医药等行业可能受益，而金融、专业服务业则更具韧性，需求相对稳定。
• 疫情对写字楼市场的影响预计将持续一两年，恢复需要时间。

2. 企业租户的付租能力决定写字楼市场表现

• 疫情对写字楼市场的影响程度取决于疫情持续时间和严重程度。
• 中小企业受疫情影响较大，其付租能力和承租能力可能受到冲击。
• 大型企业虽然受影响较小，但若疫情持续时间过长，也可能出现付租能力下降的情况。
• 2020年写字楼市场上半年表现疲软，下半年或有复苏迹象，但整体租金收取月份将减少。

3. 远程办公将变革但不会取代线下办公

• 远程办公成为疫情期间办公方式的临时解决方案，但不会完全取代线下办公。
• 远程办公提升了办公效率和灵活性，但集中办公仍是企业首选，尤其在需要协作和面对面交流的场景中。
• 疫情后，企业将更加重视线下办公的高效性和必要性。

4. 写字楼资管面临史上最严峻的防疫考验

• 写字楼因人员密集度高，防疫管理难度大，需重视疫情对租户健康和安全的影响。
• 建议业主参考BOMA制定的《商业楼宇流行病计划指南》，提前制定防疫计划。
• 空调系统、员工密度、租户行为等都对防疫工作提出了更高要求。
• 建议通过科技和新材料的应用，提升楼宇的防疫能力。

5. 疫情后长租公寓消费呈现分级趋势

• 长租公寓并非消费升级，而是消费分级，部分租户对居住品质和安全性需求上升。
• 疫情对长租公寓出租率和续租率产生影响，但因其长租约特性，短期冲击相对较小。
• 长租公寓运营方应加强服务和关怀，提升品牌价值和租户忠诚度。
• 疫情可能推动行业并购，提升市场集中度。

6. 品牌商开店意愿下降，社区商业率先复苏

• 疫情导致品牌商开店意愿降至冰点，部分品牌如喜茶缩减开店计划。
• 商业项目运营成本上升，品牌商经营压力向后传导，影响持续。
• 社区商业因人流聚集性要求低，且满足居家刚性需求，复苏更快。
• 实体零售将加速向“新零售”转型，以增强抗风险能力。

7. 物流租户短期承压但整体赢得市场信心

• 疫情对物流行业短期造成压力，但随着网购需求激增，物流前景被看好。
• 国家重视物流基础设施建设，尤其是冷链和公共战略仓。
• 资本市场对物流板块表现积极，物流企业股价上涨，吸引传统金融机构关注。

8. 资产证券化前景展望

• 疫情对资产证券化项目现金流和估值产生影响，考验其基础设计的有效性。
• 无强主体增信的项目发行难度加大，需加强现金流管理和内部增信机制。
• 一季度ABS业务增长有限，但未来仍有投资机会，尤其在经济复苏阶段。

9. 呼吁减免商业地产主方的“房产税”

• 建议政府对已为租户减免租金的业主方免除或减少“房产税”负担。
• 减免房产税有助于减轻业主财务压力，鼓励其与租户共担风险。
• 商业地产与住宅有本质区别，减免房产税并不违背“住房不抄”原则。

关键信息

• 行业影响：疫情对商业地产行业造成深远影响，涵盖写字楼、购物中心、长租公寓、物流仓储等不同资产类别。
• 趋势变化：远程办公、社区商业、新零售等趋势在疫情中显现，对行业结构和运营方式带来挑战与机遇。
• 应对策略：业主需重视防疫管理，提升资产管理能力，加强与租户的沟通与合作。
• 政策建议：呼吁政府减免商业地产主方的房产税，以支持行业复苏和稳定发展。
• 未来展望：疫情过后，商业地产行业将面临结构调整和转型，资产证券化、ESG实践、品牌价值提升等将成为重点。

结语

疫情对中国商业地产行业是一次“史上最难的大考”，从需求端到供给端，从租户到业主，都面临巨大挑战。但“危”与“机”并存，行业需通过创新和实践挖掘新机会，未来将更加重视ESG实践，推动行业向更可持续、更专业、更国际化的方向发展。