20211208-东兴证券-物业管理服务行业2022年投资策略_独立发展与整合加速下的大物管时代_9页_1mb

物业管理：独立发展与整合加速下的大物管时代总结

核心内容

2021年至2022年，物业管理行业经历显著变革，呈现出格局分化、整合加速、独立发展的趋势。随着房地产行业下行压力增大，物管企业逐渐摆脱对地产开发公司的依赖，转向市场化独立发展，同时通过并购和第三方拓展实现规模扩张。行业正逐步进入“大物管”时代，即以住宅物业为基础，向商业、公建及城市服务等多元化业态延伸，提升综合服务能力。

主要观点

1. 行业格局分化明显

• 管理规模分化：头部物管企业在管理面积和收入规模上占据明显优势，而中小型企业则相对弱势。
• 收入结构分化：头部企业收入中社区增值服务占比上升，非业主增值服务占比下降，显示其收入来源逐渐多元化、独立化。

2. 头部企业战略趋同，聚焦“大物管”

• 头部物管企业普遍布局住宅、商业、公建、产业园区等多业态，强调综合服务能力的建设。
• 头部企业通过并购扩大管理面积和业务边界，增强专业化、标准化和数字化能力。

3. 行业整合加速

• 2021年下半年，地产开发行业困境传导至物管行业，促使头部企业加快并购步伐。
• 中小型房企为缓解现金流压力，加速出售物业公司，为并购市场提供更多标的。
• 头部企业凭借规模和品牌优势，成为并购的主要参与者。

4. 独立发展成为趋势

• 头部企业对关联方的依赖度降低，第三方拓展能力增强，实现独立增长。
• 社区增值服务成为收入增长的重要引擎，推动企业从单一物业费收入向多元化服务转型。

关键信息

2021年行业并购情况

• 碧桂园服务：收购蓝光嘉宝服务71%、富力物业100%、彩生活邻里乐100%
• 世茂服务：收购深兄环境67%、金沙田60%
• 融创服务：收购彰泰服务80%、第一服务32%、融乐时代100%
• 合景悠活：收购雪松智联80%、上海申勤80%
• 旭辉永升服务：收购美凯龙物业80%
• 龙湖智慧服务：收购亿达物业100%

收入与管理面积数据

• 在管面积：头部企业普遍管理面积超过2亿平方米，中小型企业不足5千万平方米。
• 第三方占比：2021年上半年，头部企业新增在管面积中第三方占比普遍超过50%。
• 社区增值服务占比：头部企业社区增值服务收入占比显著提升，非业主增值服务占比下降。

政策支持

• 《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》明确了物管服务边界，鼓励企业参与基层治理，为社区增值服务拓展提供政策支持。

投资策略

1. 关注头部物管企业：具备独立发展能力和综合服务能力，能有效应对行业变化。
2. 推荐具备较强第三方拓展能力的企业：如碧桂园服务和保利物业，其在管理规模、品牌影响力和数字化建设方面处于领先地位。
3. 重视房企背景：部分央企背景房企信用风险较低，销售面积增长稳定，能为物管企业提供持续支持。
4. 把握并购机会：在地产行业困境下，头部企业有望以高性价比获得优质标的，进一步提升规模和能力。

风险提示

• 行业政策出现重大变化
• 房地产行业超预期下滑
• 社区服务与城市服务发展不及预期
• 物管企业基础物业服务毛利率承压

行业评级体系

• 公司投资评级：以6个月内股价表现为基准，分为强烈推荐、推荐、中性、回避。
• 行业投资评级：分为看好、中性、看淡，反映行业整体发展趋势。

总结

物业管理行业正经历从依赖地产开发向独立发展、从单一服务向多元化服务转型的关键阶段。2022年，随着地产行业调整和政策支持，头部企业有望凭借规模优势和综合服务能力，进一步拓展市场，推动行业向“大物管”时代迈进。投资建议聚焦具备独立发展能力和多元化服务能力的头部物管企业，同时关注行业政策变化和并购机会。