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房地产行业研究总结：民企“不参与”之后，市场的可持续性如何？

核心内容

2021年10月发布的行业研究报告指出，房地产市场在民企“不参与”后，整体呈现出土地市场冷淡、房企拿地意愿下降的趋势。该报告认为，土地市场的惨淡不仅源于企业自身的问题，更是市场整体下行的结果，民企的退出并非单一因素导致，而是多种市场和企业层面问题共同作用的结果。

主要观点

• 土地市场冷淡原因：土地市场的惨淡并非完全由集中供地政策导致，而是由于房企资金链紧张、年内变现难度大、回款周期延长、去化压力增加以及信用风险事件频发等多重因素。
• 民企退出市场：民企在土地市场中逐渐隐退，主要因为资金压力和对市场前景的悲观预期，导致其“无作为、不参与”的现象逐步常态化。
• 国央企成为主力：在民企退出的背景下，国央企和地方国企成为土地市场的主要参与者，其拿地金额、建筑面积和宗数占比普遍较高，成为市场活力的支撑力量。
• 市场可持续性问题：报告指出，若仅依赖国央企支撑市场，其可持续性将受到挑战，市场体量难以维持高位，对经济和社会造成潜在冲击。

关键信息

一、土地成交情况

• 2021年1-9月，土地购置面积同比下降8.5%，趋势未见好转。
• 第二次集中供地后，多数城市土地流拍率较高，例如长沙流拍率高达66%，北京、沈阳、杭州、广州均超过50%。
• 部分城市如厦门、深圳、成都等地土地流拍率较低，但整体趋势仍偏冷淡。

二、民企不参与的原因

1. 资金链紧张：民企融资困难，无力参与土地市场。
2. 变现周期受限：下半年拿地难以在当年变现，意愿下降。
3. 回款周期延长：房地产贷款集中度管理政策使得回款难度增加。
4. 去化压力大：房企销售业绩负增长，购房者信心下降，促销行为反而抑制需求。
5. 信用风险担忧：企业警惕债务违约，资金使用更加谨慎。

三、国央企参与的优势

• 资金充裕：国央企具备较强的融资能力和资金储备。
• 政策支持：其背景使其在政策调整和金融监管中更具优势。
• 稳健经营：国央企在资金使用和杠杆管理上更保守，适合市场下行期。

四、民企与国央企的协同作用

• 民企在上行市场中表现更灵活，具备快速扩张能力。
• 国央企在下行市场中表现更稳健，能有效维持市场基本稳定。
• 双方协同可提升市场活力与多样性，避免单一主体主导带来的市场失衡。

五、市场可持续性分析

• 若仅靠国央企支撑市场，其贡献比例难以维持市场高位。
• 民企的退出可能导致市场体量下降，进而影响经济和社会发展。
• 长期来看，市场需要民企与国央企的共同参与，才能实现相对均衡和可持续发展。

图表摘要

• 第二次集中供地流拍情况：

  • 长沙：流拍率66%
  • 北京：流拍率60%
  • 沈阳：流拍率57%
  • 杭州：流拍率55%
  • 广州：流拍率52%
  • 福州：流拍率40%
  • 长春：流拍率38%
  • 天津：流拍率34%
  • 重庆中心区：流拍率33%
  • 成都：流拍率31%
  • 合肥：流拍率29%
  • 济南：流拍率28%
  • 上海：流拍率28%
  • 武汉：流拍率26%
  • 南京：流拍率25%
  • 苏州：流拍率18%
  • 青岛：流拍率11%
  • 深圳：流拍率5%
  • 无锡：流拍率5%
  • 厦门：流拍率0%

• 国央企拿地占比：

  • 广州：拿地金额占比91%
  • 深圳：拿地金额占比90%
  • 成都：拿地金额占比88%
  • 厦门：拿地金额占比88%
  • 重庆：拿地金额占比83%
  • 北京：拿地金额占比82%
  • 沈阳：拿地金额占比78%
  • 南京：拿地金额占比78%
  • 天津：拿地金额占比75%
  • 苏州：拿地金额占比75%
  • 合肥：拿地金额占比72%
  • 武汉：拿地金额占比69%
  • 杭州：拿地金额占比68%
  • 上海：拿地金额占比67%
  • 长春：拿地金额占比66%
  • 福州：拿地金额占比64%
  • 济南：拿地金额占比56%
  • 青岛：拿地金额占比37%
  • 无锡：拿地金额占比25%

结论

房地产市场的可持续性需要民企与国央企的共同参与，二者在不同市场阶段各有优势。当前民企的“不参与”现象反映出市场整体的下行压力和企业资金紧张的问题，而国央企的活跃则体现了其在市场稳定中的重要作用。然而，仅靠国央企难以支撑市场长期发展，民企的灵活性和效率仍不可替代。因此，市场需要在政策和环境上寻求更加均衡的发展路径，以实现整体的稳定与增长。