20211214-亿翰智库-房地产行业_融资放宽是起点_但只开了前路_后面的可持续性呢__9页

房地产行业融资与市场发展分析总结

核心内容

2021年12月发布的房地产行业分析报告指出，当前房地产行业在融资端有所放宽，但整体市场仍面临较大挑战。融资政策的定向支持主要面向信用基础较好的央企、国企及稳健型民企，为行业注入了一定信心，但市场行情的持续改善仍是关键。报告强调，要通过增强消费者信任、区别化对待不同企业、引导行业良性循环，逐步实现房地产行业的长效机制建设。

主要观点

• 融资定向支持：近期政策对房企融资端有所松绑，央企、国企成为主要受益者，因其信用积累优势，更易获得金融机构和投资者的青睐。
• 市场格局未变：在集中供地背景下，央企、国企仍是土地市场的主要参与者，而民企整体表现较为克制，仅在核心区域进行防御性拿地。
• 托举作用有限：尽管央企、国企在当前市场中发挥托举作用，但其支持能力受制于外部融资渠道受限、市场信心缺失、预售资金监管趋严等因素，难以长期维持。
• 长效机制需同步推进：房地产行业长效机制的建设不能完全依赖短期政策，而需与市场修复同步进行，以实现行业可持续发展。

关键信息

融资情况

• 政策支持：2021年11月起，政策释放积极信号，鼓励房企合理融资需求，尤其支持信用基础较好的企业。
• 典型案例：
  • 保利发展：11月成功发行两笔中期票据，总规模45亿元，且计划发行公司债券及资产支持证券化产品，融资总量达243亿元。
  • 中国海外发展：发行不超过29亿元的境内人民币债券。
  • 华润置地：与银行签订三笔贷款融资协议，金额合计35亿美元。
• 融资主体：以央企、国企为主，部分稳健型民企也有动作，反映政策对信用良好的企业倾斜。

土地市场动态

• 拿地主体特征：
  • 央企、国企仍为拿地主力，承担维持市场秩序的责任。
  • 部分地方国企和民企尝试跨区域扩张，如深业集团、安徽高速等。
  • 民企整体较为克制，仅在核心区域进行防御性拿地。
• 典型案例：
  • 招商蛇口联合南山地产竞得上海嘉定南翔地块。
  • 保利发展、厦门国贸、联发集团联合体竞得厦门高林金林片区地块。
  • 成都第三次集中供地中，深业泰然、首钢集团、四川铁投等企业成功获取土地。

市场挑战

• 外部融资受限：信托、资管、私募、信用债、海外债等融资渠道基本被封锁，对高杠杆企业影响较大。
• 市场信心缺失：销售数据持续下滑，消费者退房现象增多，房企面临严峻的回款压力。
• 预售资金监管收紧：预售制逐渐向现房销售靠拢，房企资金使用受限，难以自由调配。

长效机制建设

• 短期措施：
  • 适度放松限购、限贷政策，以促进需求释放。
  • 优化户籍制度，提升非户籍人口购房便利性。
  • 调整首付比例与贷款利率，降低购房门槛。
• 长期目标：
  • 实现多主体供给、多渠道入市，保障不同居民群体的住房需求。
  • 房地产行业不再成为共同富裕的阻碍，形成良性循环。
  • 建立完善的监管体系，实现风险可控与行业稳定发展。

结构分析

1. 融资定向开口，央企国企成第一波受益者

• 政策释放积极信号，房企融资端有所松绑。
• 央企、国企成为融资主力，因其信用积累优势。
• 保利发展、中国海外发展、招商蛇口等企业积极发债，显示政策支持下融资能力提升。

2. 央企、国企仍在托举，民企防御性拿地

• 央企、国企在土地市场中占据主导地位，承担市场稳定责任。
• 民企整体表现克制，仅在核心区域适度拿地。
• 土地成交数据表明，民企在市场中影响力有限。

3. 央企、国企托举作用能否持续？

• 央企、国企虽有信用优势，但受制于融资渠道受限、市场信心缺失、资金使用受限等因素，托举作用难以长期维持。
• 行业整体面临双向压力，融资与回款均受限制，影响企业良性发展。

4. 长效机制建设时机与措施

• 长效机制需与短期市场修复同步推进，不能完全依赖短期政策。
• 短期需增强消费者信心，通过政策调整释放需求。
• 长期目标包括形成多主体供给、风险可控、行业稳定发展。

研究员信息

• 于小雨：联系方式为rain_yxy（微信号），邮箱为yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn。
• 王玲：联系方式为w18705580201（微信号），邮箱为wangling@ehconsulting.com.cn。

资料来源

• 亿翰智库：提供行业研究与数据分析。
• Wind：提供融资数据支持。
• 各城市自然资源与规划局：提供土地成交数据。
• 国家统计局：提供城镇化率数据。

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