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TSPUR：下半年楼市新特征及不同类型城市楼市趋势判断总结

核心内容

本报告分析了2018年下半年房地产市场的发展趋势，并对不同类型城市楼市进行了预测与判断。核心内容包括：

1. 房地产市场面临三大问题：

   • 房企融资渠道收紧，资金面紧张。
   • 土地流拍现象集中出现。
   • 中美贸易战对房地产趋势产生影响。

2. 全国楼市未来趋势判断：

   • 一线及强二线城市楼市趋势。
   • 弱二线城市楼市趋势。
   • 三四线城市楼市趋势。

3. 对同策布局策略的建议：

   • 根据房企与城市的不同情况，提出相应的策略建议。

主要观点

1. 房企融资渠道收紧、资金面紧张

• 中央政治局会议强调“遏制房价上涨”，调控力度不松动，导致房企融资成本上升和融资渠道收窄。
• 2018年1-7月，40家上市房企融资总额同比下降7.6%，显示资金紧张趋势。
• 房企为缓解资金压力，出现裁员、股权转让等行为，如泰禾集团裁员比例达30%，华夏幸福天津事业部解散。
• 某金融机构通过白名单制度对房企进行分类管理，A类客户包括万科、招商、金地等稳健房企，B类包括碧桂园、龙光、正荣等，C类包括荣盛、华夏幸福、绿地等。

2. 土地流拍集中出现

• 2018年1-7月，全国土地流拍幅数同比上升118%，尤其在中央政治局会议召开前后。
• 土地流拍背后原因包括：
  • 房企资金面紧张。
  • 限价政策下企业难以实现高周转。
  • 土拍竞配建和自持增加企业成本。
• 地方政府可能通过下调土地起拍价格、增加土地供应、调整供应区域结构等方式，缓解房企压力。

3. 中美贸易战影响房地产趋势

• 美国通过与欧盟、日本签订自由贸易协定，重塑贸易格局，导致中国对外贸易承压，GDP增速下滑。
• 房地产销售面积增速延迟GDP增速3个季度后达到最大负相关，若GDP表现不佳，房地产销售面积将出现负增长。
• 2019年下半年房地产销售面积有望增长，但涨幅有限，主要依赖政策放松和市场供需调整。

关键信息

房企分类与融资情况

• A类客户：财务稳健、销售和拿地表现良好，如万科、招商、金地、华润、保利、绿城等。
• B类客户：相对稳健，但需注意政策风险，如碧桂园、龙光、正荣、融信、金科等。
• C类客户：资金紧张、运营压力大，如荣盛、华夏幸福、绿地、新力等。

城市投资白名单

• 鼓励类区域：一线及强二线城市（如北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、武汉、重庆、成都等）。
• 谨慎类区域：需个案准入，如年住宅销售额300亿以上、GDP2000亿以上、政府常住人口300万以上。
• 其他类区域：除上述区域外，原则上仅白名单A类客户可准入。

房地产市场趋势预测

一线及强二线城市

• 短期趋势：人口流入支撑市场需求反弹，房价可能在2019年2-3季度达到最低点。
• 长期趋势：人口基数大、市场体量广，具有长期发展潜力，如北京、上海、广州、深圳、武汉、苏州等。
• 楼市周期：受调控政策影响，楼市周期延长，最佳投资拿地时点延后至2018年3-4季度。

弱二线城市

• 短期趋势：人口流入量大，需求未过度释放，未来楼市反弹力度大。
• 长期趋势：人口基数大，内生性需求强，如重庆、成都、西安等。
• 楼市周期：房价处于上行周期后半段，预计2019年2-3季度为最低点，部分城市可能进入实质性下跌阶段。

三四线城市

• 短期趋势：人口流入少，需求释放有限，楼市面临较大调整压力。
• 长期趋势：市场体量小，需警惕政策风险对需求的影响。

布局策略建议

• 房企层面：关注融资渠道和资金面，优先选择A类客户，合理控制B类和C类客户的投资风险。
• 城市层面：优先布局一线及强二线城市，谨慎进入弱二线城市，避免三四线城市投资风险。
• 政策层面：关注调控政策的松动节奏，把握最佳拿地和投资时机，尤其是2019年3-4季度可能迎来市场回暖。

总结

本报告指出，2018年下半年房地产市场面临融资收紧、土地流拍集中、贸易战影响等多重挑战。一线及强二线城市因人口流入和政策支持，具有较强的市场支撑力；弱二线城市需关注政策变化和需求释放；三四线城市则需谨慎对待。房企应加强资金管理，合理选择投资区域，以应对市场变化和政策调控。