20150116-华融证券-房地产行业_市场月度动态2015年1月期-政策放松促使基本面继续改善_22页_906kb

房地产行业市场月度动态 2015年1月期总结

核心内容概述

2015年1月期的房地产市场动态显示，政策放松对行业基本面的改善起到了积极作用。市场整体仍处于去库存阶段，房价相对平稳，成交量有所回升。重点城市尤其是一线房地产市场表现优于二三线，开发商持续向一二线城市集中。政策层面，不动产登记制度和土地制度改革持续推进，为市场长期发展奠定基础。

主要观点

• 政策与市场动态：

  • 不动产登记政策出台，标志着统一信息管理平台的建设，有助于房地产调控长效机制的完善。
  • 土地制度改革持续推进，强调城乡统一与农民利益保护，试点范围扩大。
  • 房价环比继续回落，但跌幅有所收窄，市场预期较为平稳。

• 房地产投资与新开工：

  • 2014年前11月房地产开发投资同比增长 $11.9%$，但投资增速呈现回落趋势。
  • 商品房销售面积同比下降 $8.2%$，新开工面积同比下降 $9%$，显示行业整体仍处于去库存阶段。
  • 土地购置面积同比大幅下降 $14.5%$，反映开发商投资意愿偏弱。

• 土地市场：

  • 40个大中城市土地成交建筑面积同比下跌 $21.5%$，其中一线城市跌幅最大（$23.69%$），三线城市跌幅显著（$34.99%$）。
  • 土地成交楼面均价下降，但溢价率小幅回升至 $10.37%$。
  • 部分一二线城市土地市场表现活跃，开发商集中布局。

• 商品房市场：

  • 重点城市商品房销售面积同比下降 $9.23%$，一线城市降幅最大（$15.98%$）。
  • 新建商品房价格同比跌幅扩大至 $3.7%$，环比跌幅收窄至 $0.6%$。
  • 10大城市存销比为51周，二线城市去化周期较长。

• 二手房市场：

  • 二手房成交同比大幅下滑，两个一线城市平均下滑 $32%$，四个二线城市平均下滑 $26%$。
  • 二手住宅价格同比下跌 $3.3%$，环比下跌 $0.4%$。
  • 租金回报率处于低位，北京仅为 $2.09%$，反映市场投资回报预期较低。

关键信息

房地产投资与新开工数据

• 全国房地产开发投资：1-11月同比增长 $11.9%$，增速比1-10月回落0.5个百分点。
• 住宅投资：1-11月同比增长 $10.5%$，占房地产开发投资的 $67.8%$。
• 东部地区投资：同比增长 $12.0%$，中部地区投资增长 $9.2%$，西部地区投资增长 $14.2%$。
• 新开工面积：1-11月同比下降 $9.0%$，11月单月新开工面积同比下降 $31%$。
• 竣工面积：1-11月同比增长 $8.1%$，其中住宅竣工面积增长 $5.5%$。
• 土地购置面积：1-11月同比下降 $14.5%$，11月单月土地购置面积同比下降 $66%$。

土地市场表现

• 土地成交面积：40个大中城市同比下跌 $21.5%$，一线城市跌幅最大（$23.69%$），三线城市跌幅显著（$34.99%$）。
• 土地成交楼面均价：12月为1701元，同比下跌，但溢价率环比小幅上升至 $10.37%$。
• 重点城市土地表现：北京、上海、广州、深圳等一线城市土地市场表现活跃，开发商持续向重点城市集中。

商品房市场动态

• 商品房销售面积：1-11月同比下降 $8.2%$，11月单月销售面积和销售额创年内新高。
• 商品房待售面积：11月末待售面积为59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。
• 存销比：10大城市存销比为51周，二线城市去化周期较长（62周）。

二手房市场情况

• 二手房成交面积：重点城市同比大幅下滑，一线城市平均下滑 $32%$，二线城市平均下滑 $26%$。
• 二手住宅价格：11月同比下跌 $3.3%$，环比下跌 $0.4%$。
• 租金回报率：一线城市租金回报率普遍较低，北京仅为 $2.09%$。

投资建议

• 市场趋势：在宽松政策支持下，重点城市成交量环比继续回升，市场整体仍处于去库存阶段。
• 重点城市表现：一线城市回暖速度高于二三线，土地市场表现尤为明显。
• 未来展望：地产业逐步步入新常态，重点一二线地产仍将超越行业平均增速，提高市场占有率。
• 投资偏好：继续看好销售前景较好、估值较低的一二线地产公司。
• 风险因素：房地产销售继续下滑、购房者观望情绪加重。

图表目录（简要）

• 图表1：房地产投资
• 图表2：购置土地面积
• 图表3：土地购置费
• 图表4：房屋施工面积
• 图表5：房屋新开工面积
• 图表6：房屋竣工面积
• 图表7：商品房销售面积
• 图表8：商品房销售额
• 图表9：40大中城市土地成交建筑面积累计同比
• 图表10：一线城市土地成交建筑面积累计同比
• 图表11：二线城市土地成交建筑面积累计同比
• 图表12：三线城市土地成交建筑面积累计同比
• 图表13：40大中城市土地供应与成交面积
• 图表14：40大中城市土地成交楼面地价与溢价率
• 图表15：40大中城市住宅土地供应与成交面积
• 图表16：40城市住宅土地成交楼面地价与溢价率
• 图表17：一线城市土地成交建筑面积与楼面地价
• 图表18：二线城市土地成交建筑面积与楼面地价
• 图表19：三线城市土地成交建筑面积与楼面地价
• 图表20：一二三线城市土地溢价率
• 图表21：北京土地成交建筑面积与楼面地价
• 图表22：上海土地成交建筑面积与楼面地价
• 图表23：天津土地成交建筑面积与楼面地价
• 图表24：杭州土地成交建筑面积与楼面地价
• 图表25：武汉土地成交建筑面积与楼面地价
• 图表26：重庆土地成交建筑面积与楼面地价
• 图表27：30大中城市商品房成交面积
• 图表28：一线城市商品房成交面积
• 图表29：二线城市商品房成交面积
• 图表30：三线城市商品房成交面积
• 图表31：上海商品住宅成交面积与均价
• 图表32：广州商品住宅成交面积与均价
• 图表33：深圳商品住宅成交面积与均价
• 图表34：北京商品住宅成交面积与均价
• 图表35：天津商品住宅成交面积与均价
• 图表36：杭州商品住宅成交面积与均价
• 图表37：重庆商品住宅成交面积与均价
• 图表38：成都商品住宅成交面积与均价
• 图表39：10大城市存销比
• 图表40：一线城市存销比
• 图表41：二线城市存销比
• 图表42：大中城市新建商品住宅价格指数同比
• 图表43：大中城市新建商品住宅价格指数环比
• 图表44：一二三线城市价格指数同比
• 图表45：一二三线城市价格指数环比
• 图表46：北京二手房成交面积
• 图表47：深圳二手房成交面积
• 图表48：天津二手房成交面积
• 图表49：杭州二手房成交面积
• 图表50：南京二手房成交面积
• 图表51：成都二手房成交面积
• 图表52：大中城市二手住宅价格指数同比
• 图表53：大中城市二手住宅价格指数环比
• 图表54：一二三线城市二手住宅价格指数同比
• 图表55：一二三线城市二手住宅价格指数环比
• 图表56：上海二手住宅租金回报率
• 图表57：北京二手住宅租金回报率
• 图表58：深圳二手住宅租金回报率
• 图表59：广州二手住宅租金回报率
• 图表60：天津二手住宅租金回报率
• 图表61：成都二手住宅租金回报率

投资评级

风险提示

• 房地产销售继续下滑
• 购房者观望情绪加重