从融资结构看房企融资变化_21页_1mb

从融资结构看房企融资变化总结

核心内容

本报告分析了2016年以来房地产企业融资结构的变化趋势，重点探讨了不同规模房企在各类融资渠道上的表现差异，以及未来融资能力的分化情况。报告指出，房地产行业在销售下行的背景下，房企融资结构出现明显变化，经营性杠杆和非金融机构贷款成为主要支撑，而银行贷款和股权融资则受到政策影响，呈现分化趋势。

主要观点

1. 销售下行中的投资维持：在2016年至今的销售下行周期中，房企的投资增速未明显下降，主要得益于经营杠杆的运用。
2. 融资结构变化：其他资金与各项应付款占比显著上升，成为房企融资的重要补充，尤其是对中小型房企。
3. 融资能力分化：大型房企在融资能力上表现更强，尤其在银行贷款和非金融机构贷款方面保持稳定，而中、小型房企融资难度加大。
4. 政策影响融资渠道：随着监管趋严，国内贷款、利用外资和股权融资受到限制，融资渠道进一步收紧。
5. 股权融资恢复：尽管17-18年股权融资表现较弱，但19年有所恢复，大型房企受益更大。
6. 海外债受限：海外债主要用于再融资，对中小型房企的“续血”作用下降。

关键信息

• 融资结构变化：2016年以来，其他资金和各项应付款占比上升，分别达到40.65%和23.01%，成为房企融资的重要组成部分。
• 销售回款分化：大、中型房企销售回款良好，而小型房企销售回款欠佳，融资难度较大。
• 银行贷款受限：银行贷款占比下降，尤其是小型房企银行贷款规模显著减少。
• 股权融资恢复：19年房企股权融资规模恢复，预计全年可能达到700亿元，但主要利好大型房企。
• 信托融资受限：信托贷款受政策限制，融资规模下降，仅大型房企仍能获得支持。
• 融资方式排序：各类杠杆均上升 > 股权融资下滑 > 财务杠杆下滑 > 财务、股权融资下滑 > 经营杠杆下滑 > 经营、股权融资下滑 > 财务、经营杠杆下滑 > 经营、财务、股权融资下滑。

融资方式分化

其他资金与各项应付款

• 占比上升：其他资金和各项应付款占比显著上升，成为房企融资的重要补充。
• 销售回款分化：大、中型房企销售回款良好，而小型房企销售回款欠佳，融资难度较大。
• 应付账款周转率：2018年房企应付账款周转率和付现比处于历史低位，表明房企对上游占款力度加大。

国内贷款

• 占比下降：国内贷款占比下降，尤其是银行贷款，受到政策限制。
• 银行贷款：银行贷款占比近80%，但小型房企银行贷款规模显著减少。

利用外资

• 占比最低：利用外资在房企融资中占比最低，但对中小房企的支持力度较大。
• 政策限制：7月监管新规要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，限制了利用外资的补充作用。

自筹资金

• 股权融资恢复：19年房企股权融资规模恢复，预计全年可能达到700亿元。
• 自有资金：自有资金包括股权融资、资本公积金和盈余公积金，大型房企表现更优。

风险提示

• 政策超预期变动：政策变动可能对房企融资产生重大影响。
• 样本选择偏差：报告基于特定样本房企的数据，可能存在选择偏差。

投资评级说明

• 股票评级：买入、增持、持有、减持。
• 行业评级：增持、中性、减持。
• 备注：评级标准为报告发布日后6-12个月内公司股价或行业指数相对同期基准指数的表现。

重要声明

• 报告归属：本报告由中泰证券股份有限公司发布，仅供客户使用。
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总结

本报告详细分析了房地产企业融资结构的变化趋势，指出在销售下行周期中，房企融资能力分化明显，大型房企在银行贷款、股权融资等方面表现更优，而中、小型房企面临融资压力。未来，随着政策的持续收紧，房企融资渠道将更加受限，融资能力将进一步分化。