哪些房企更能抵御融资收紧__14页_1mb

房企融资能力分析总结

核心内容概述

本文主要分析了2019年房地产行业融资形势及TOP50房企的融资能力，从融资成本、融资渠道和融资结构三个维度对房企进行评估，以识别在融资收紧背景下更具抗风险能力的企业。

主要观点

融资形势严峻

• 房地产融资在2019年显著收缩，5月23号文发布后，8月房地产信托成立规模同比下降58%，环比下降50%。
• 二季度新增房地产开发贷环比下降71%，同比65%。
• 5-8月地产债净融资仅相当于1-4月的31%，整体融资环境严峻。
• 部分房企在融资收紧中受到较大冲击，尤其是信用资质弱、杠杆高、依赖非标融资的房企。

融资能力评估维度

1. 融资成本：反映房企借贷市场认可度，成本越低，企业信用资质越好。
2. 融资渠道：包括银行贷款、标准债权融资和非标债权融资，其中非标融资成本高且存在不合规风险。
3. 融资结构：有息负债抵押率越低，反映房企信用资质高、再融资弹性大。

关键信息

融资成本分析

• TOP50房企平均综合融资成本为6.29%，其中：
  • 第一梯队（5.5%以下）：13家，以国企为主，如中海、华润、保利等，平均融资成本4.95%，净负债率普遍低于100%。
  • 第二梯队（5.5%-6.5%）：13家，主要为低杠杆民企，如合景、旭辉、滨江等。
  • 第三梯队（6.5%-7.5%）：7家，包括部分低杠杆民企和高杠杆民企。
  • 第四梯队（7.5%以上）：9家，均为高杠杆民企，如恒大、泰禾、阳光城等。

融资渠道分析

• 非标融资占比越高，资金脆弱性越强。
• TOP50房企表内非标融资占比平均为19%，其中：
  • 非标融资占比10%以下：9家，以国企和低杠杆民企为主。
  • 非标融资占比10%-20%：6家，除保利外均为民企，杠杆偏高。
  • 非标融资占比高于20%：12家，主要为高杠杆民企，如恒大、泰禾等。

融资结构分析

• 有息负债抵押率越低，信用资质越高，再融资能力越强。
• TOP50房企平均有息负债抵押率为47%，其中：
  • 第一类（20%以下）：10家，包括央企、地方国企和部分公众企业。
  • 第二类（20%-50%）：7家，包括高杠杆国企和低杠杆民企。
  • 第三类（50%-70%）：15家，主要为中高杠杆民企。
  • 第四类（70%以上）：8家，如泰禾、恒大、中南等，抵押率高，杠杆严重超标。

TOP50房企分类

风险提示

• 部分估算数据存在偏差；
• 财报披露数据不完整；
• 表外负债风险未完全反映；
• 房地产调控政策可能超预期。

总结

在融资收紧背景下，融资能力强的房企主要具备以下特征：

• 融资成本低，反映信用资质高；
• 融资渠道合规，非标融资占比低；
• 有息负债抵押率低，显示再融资能力强。

因此，国企、低杠杆民企以及融资结构稳健的房企更具抗风险能力。而高杠杆民企，尤其是过度依赖非标融资的房企，面临更大的融资压力和信用风险。