房地产行业月报：头部房企月报（5月），需求端动力不足，房企投资仍谨慎聚焦-20230619-华创证券-19页_1mb

房地产行业月报总结（2023年06月19日）

核心内容

2023年5月，房地产行业整体呈现需求端动力不足、销售增速放缓、投资策略趋同及融资修复缓慢的态势。头部房企在市场低迷中展现出一定的韧性，但整体仍面临较大挑战。

主要观点

1. 销售情况

• 销售金额：16家头部房企销售金额同比上涨6%，但增速明显放缓，较上月收窄28个百分点。
• 销售面积：同比下降4%，显示需求端疲软。
• 国央企与民企分化：国央企销售金额同比上涨25%，而民企则同比下降22%，体现出国央企在销售端的相对优势。
• 销售均价：5月销售均价同比上涨11%，部分房企如华润、越秀、绿地等销售均价增长显著，主要受益于高能级城市改善盘占比提升。

2. 投资策略

• 拿地金额：16家头部房企5月拿地金额为625亿元，同比上升85%，但绝对规模仍低于2020年水平。
• 投资集中度：房企普遍聚焦一二线城市，1-5月拿地占比达91%，其中华润最为积极，拿地金额达214亿元，累计投资强度达42%。
• 土储优化：拿地楼面价/销售均价比值为78%，表明房企持续置换高质量土储，提升项目价值。

3. 融资情况

• 融资规模：5月全行业信用债发行规模为292亿元，同比下降41%；境外融资25亿元，同比下降54%。
• 融资成本：国央企凭借信用优势，融资成本保持低位，招商蛇口发行利率再创新低，达2.20%。
• 偿债压力：部分房企如碧桂园、新城、中南建设面临较大偿债压力，其中碧桂园年内到期债务达156亿元。

关键信息

5月销售数据

• 头部房企销售金额：同比上涨6%，但增速放缓。
• 销售面积：同比下降4%，显示需求端疲软。
• 国央企表现：销售面积同比上涨18%，销售金额同比上涨25%。
• 民企表现：销售面积同比下降24%，销售金额同比下降22%。

投资动态

• 拿地集中度：16家房企拿地主要集中在一二线城市，占比达91%。
• 拿地楼面价：平均楼面价为13253元/平，环比下降36%。
• 溢价率：平均溢价率为7.5%，土拍热度持续。
• 土储优化：头部房企持续优化土储结构，提升项目质量。

融资情况

• 信用债发行：5月信用债发行113亿元，招商蛇口发行利率最低。
• 偿债压力：碧桂园年内到期债务156亿元，新城、中南建设分别为37亿元和30亿元。

投资建议

• 震荡行情：预计2023年房地产行业仍将处于震荡行情，建议基于估值进行左侧布局。
• 推荐方向：
  1. 高能级城市复苏：关注在高能级城市土储占比高或2022年在高能级城市逆势拿地的公司。
  2. 国央企估值修复：国央企在销售、拿地、融资端均有优势，预计估值将系统性修复。
  3. 护城河形成：关注逐步建立护城河的公司，提升估值中枢。

推荐公司

• 越秀地产
• 绿城中国
• 华润万象生活
• 保利发展
• 招商蛇口
• 华发股份
• 天地源
• 万科A

风险提示

• 微观传导机制失灵：仍无法有效终结房企缩表。
• 市场波动：房地产市场波动较大，需警惕行业整体风险。

行业数据概览

图表说明

• 图表1：地产板块下跌6.9%，在31个一级行业中排名22。
• 图表2：A股头部房企普跌，港股均下跌。
• 图表3：招商蛇口增发收购方案审核通过，华润2023年租金目标240亿元。
• 图表4：头部房企销售面积同比下降4%，增速转负。
• 图表5：头部房企销售金额同比上涨6%，增速放缓。
• 图表6：国央企销售面积同比上升18%。
• 图表7：国央企销售金额同比上升25%。
• 图表8：5月头部国央企销售金额领涨，招商蛇口销售金额同比增长65%。
• 图表9：头部房企销售均价同比上涨11%。
• 图表10：量价增速分化扩大。
• 图表11：部分房企销售均价增长超10%。
• 图表12：头部房企5月拿地金额625亿元，同比上升85%。
• 图表13：头部房企5月土地投资强度22%。
• 图表14：13家房企公开市场拿地。
• 图表15：5月头部房企一二线城市拿地占比82%。
• 图表16：1-5月头部房企一二线城市拿地占比91%。
• 图表17：头部房企拿地分布较为均匀。
• 图表18：1-5月头部房企长三角拿地占比44%。
• 图表19：头部房企5月拿地楼面价13253元/平。
• 图表20：头部房企5月拿地溢价率7.5%。
• 图表21：部分房企拿地楼面价超过销售均价。
• 图表22：5月境内债券发行量292亿元。
• 图表23：5月境外债券发行量25亿元。
• 图表24：5月16家房企发行信用债113亿元。
• 图表25：招商蛇口发债利率再创新低，达2.20%。
• 图表26：6月新城到期债务37亿元，金地到期30亿元。

结论

2023年5月，房地产行业整体表现疲软，需求端动力不足，销售增速放缓，房企分化持续存在。国央企在销售和融资端表现优于民企，投资策略聚焦高能级城市，融资修复缓慢。在这样的市场环境下，建议关注国央企及高能级城市土储优化的房企，以左侧布局策略获取高胜率收益。